16.09.2011 | Mietrecht

Besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf zeitgemäßes Wohnen?

Wird eine Wohnung vermietet, muss sie nicht laufend auf den aktuellen Stand von Architektur und Technik gebracht werden. In die Steinzeit fallen soll der Mieter aber nicht: Eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann in Altbauten bestehen, wenn die Ausstattung zeitgemäßes Wohnen nicht (mehr) ermöglicht.

Wenn nicht genug Strom nicht aus der Steckdose kommt …

Trotz älterer Bausubstanz sollten Mieter Zugang zu modernen technischen Errungenschaften haben und auch neu Gerätschaften ans Laufen bringen können.

 

Mindeststandards für Haushaltsgeräte herstellen: Geschirrspüler muss sein

Der Vermieter ist verpflichtet, einen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt.

Daher kann der Mieter einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z. B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine, bei gleichzeitigem Betrieb eines Elektrogeräts, z. B. eines Staubsaugers, ermöglicht. Ferner verlangt eine zeitgemäße Wohnungsnutzung, dass das Badezimmer neben elektrischem Licht auch über eine Steckdose zum Betrieb kleinerer elektrischer Geräte verfügt (BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03).

 

Andere vertragliche Vereinbarungen möglich: Wenn Nostalgie erlaubt wird

Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß und berechtigt den Mieter nur dann nicht zur Minderung der Miete, wenn er eindeutig vereinbart, d. h. der erforderliche Sanierungsbedarf genau beschrieben ist (BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 343/08.

Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, bei unzureichender Dimensionierung des Stromnetzes die Kosten der Verstärkung zu tragen mit der Folge, dass der Mieter selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter hat, ist unwirksam.

 

Modernisierung des Stromnetzes: neueste Stand ist nicht Pflicht

Die Erweiterung des Stromnetzes in der Wohnung stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, deren Kosten der Vermieter im Gegenzug durch eine Mieterhöhung vom Mieter verlangen kann. Eine darüber hinausgehende Nachrüstung der elektrischen Anlage, insbesondere eine Ausstattung entsprechend dem heutigen Stand der Technik, kann der Mieter nicht verlangen.

 

Wenn der Wind durch die Ritzen pfeift …

Energetisches Bauen gab es früher so nicht, das schlägt auch auf die Heizkostenrechnung durch.

 

Hohe Heizkosten bei Altbauten wegen unzureichende Dämmung: kein Mangel

Eine aus heutiger energiesensiblen Sicht unzureichende Wärmedämmung stellt keinen Mangel dar, da der Vermieter insofern nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen.

Beispiel: Ein Mieter, der eine Wohnung in einem 1956 errichteten Haus bezieht, muss sich darüber im Klaren sein, dass ein wesentlich erhöhter Beheizungsaufwand erforderlich ist, um ein schadenfreies Wohnen (Vermeidung von Schimmel) zu ermöglichen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 9.6.2004, 2 S 139/03, MietRB 2004 S. 281).

Dementsprechend kann der Mieter ohne eine ausdrückliche anderweitige Zusicherung nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, wobei u. a. auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen ist.

Insofern hat der Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, z. B. Zuglufterscheinungen, hinzunehmen.

 

Beispiel: Vereiste Kastenfenster

Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter sind  bauartbedingt üblich und vom Mieter hinzunehmen (BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679). Der Mieter kann auch nur ein Wärmeschutzniveau verlangen, das zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich war (LG Karlsruhe, Urteil v. 23.9.2005, 9 S 157/05, DWW 2005 S. 426).

 

Altbauten haben ihre besonderen Gesetze

Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden.

Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 168/05, MDR 2006 S. 1371; OLG Dresden, Urteil v. 10.2.2009, 5 U 1336/08, MDR 2009 S. 741).

 

Wenn man Nachbarn auf Schritt und Tritte und sogar beim Schnarchen hört …

 

Mangelnde Trittschalldämmung

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Nachbesserung, z. B. der Trittschalldämmung, wenn diese zwar nicht den aktuellen DIN-Normen, jedoch den Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Anwesens entspricht.

Dies gilt selbst dann, wenn sich die Schalldämmung durch Maßnahmen anderer Mieter, z. B. infolge Verlegung von Bodenfliesen in der darüberliegenden Wohnung, gegenüber dem Zeitpunkt der Anmietung verschlechtert hat (BGH, Urteil v. 17.6.2009, VIII ZR 131/08, WuM 2009 S. 457). 

 

Auch private Geräusche sind zu tolerieren

Der Mieter eines Mehrfamilienhauses muss Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung anderer Mieter entstehen. Er kann nicht verlangen, dass keine Geräusche aus der Nachbarwohnung zu hören sind (LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 63/99, ZMR 2000 S. 532.

Dies gilt selbst für laute Schnarchgeräusche, die den Mieter weder zur Mietminderung noch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen (AG Bonn, Urteil v. 25.3.2010, 6 C 598/08, NZM 2010 S. 619).

 

Keine Pflicht zu andauernden Modernisierung und Anpassung an neue Normen

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter nicht zur andauernden Modernisierung der Wohnung und zur ständigen Anpassung an neue Normen und steigende Bedürfnisse verpflichtet. Daher kann der Mieter keine Schallschutzmaßnahmen verlangen, die es zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (hier: 1924) noch gar nicht gab. Ein älteres Anwesen muss somit nicht die heute geltenden Werte für Trittschall erfüllen (DIN 4109/1989: 53 dB für Wohnungstrenndecken).

Der Vermieter schuldet lediglich eine Beschaffenheit, die der Mieter nach Art der Mietsache erwarten kann. Dementsprechend müssen die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen (Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Höhe der Miete, ggf. Ortssitte) üblich ist.

 

DIN-Normen sind bindend

Soweit es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, z. B. DIN-Normen gibt, ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet, obwohl die DIN-Normen keine Rechtsnormen, sondern nur privattechnische Regelungen mit Empfehlungscharakter sind.

Daher hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen besseren Schallschutz, als es die Grenzwerte der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen vorgesehen haben (BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09, WuM 2010 S. 482). Waren zur Zeit der Errichtung des Gebäudes noch keine DIN-Normen vorhanden, ist es angemessen, die auf die Errichtung des Gebäudes zunächst folgende technische Norm zur Grundlage der Bemessung des zu gewährenden Schallschutzes heranzuziehen (LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2009, 316 S 14/09, ZMR 2010 S. 605).

 

Beispiel: Laminat- statt Teppichboden

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Grenzwerte erst überschritten wurden, nachdem in der darüberliegenden Wohnung die Teppichböden durch Laminatböden ersetzt worden sind. Zu berücksichtigen ist nämlich auch der damals übliche Ausstattungsstandard. Bei Anmietung einer Wohnung in einem im Jahr 1924 errichteten Gebäude muss der Mieter davon ausgehen, dass die Wohnungen nicht mit Teppichböden, sondern mit damals üblichen Dielenfußböden ausgestattet sind, bei denen die Trittschallwerte höher liegen als bei den jetzt verlegten Laminatböden.

 

Notfalls: Schuhe aus!

Dabei fällt das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen (z. B. Fliesen, Laminat) in Schuhen mit harten Absätzen in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere in einem akustisch anfälligen Altbau nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Den Nutzern ist es daher zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen (LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2009, 316 S 14/09, WuM 2010 S. 147).

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