Baumfällung: Holzfällerlohn gehört nicht zu den Betriebskosten

Die Kosten für die Pflanzenpflege rund ums Haus kann ein Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das geht über die Betriebskostenabrechnung. Müssen Bäume weg, zahlt der Vermieter aber selbst – der Lohn für den Holzfäller ist nicht umlagefähig, haben mehrere Amtsgerichte entschieden.

Ausgaben für die Gartenpflege kann ein Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf seine Mieter umlegen, weil es laufende Kosten sind. Das gilt aber nicht für die Kosten, die beim Baumefällen entstehen. Das sind für den Eigentümer in der Regel einmalige Ausgaben. Daher gehören die Holzfällerkosten auch nicht in die Betriebskostenabrechnung, der Mieter muss sich nicht beteiligen, urteilte das Amtsgericht Leipzig (Urteil v. 14.4.2020, 168 C 7340/19), wie die Nachrichtenagentur dpa berichtet.

Ähnlich hatten zuvor bereits andere Amtsgerichte entschieden. Obergerichtlich ist die Frage, ob Baumfällkosten als Betriebskosten umlegbar sind, bisher noch nicht entschieden.

Der Streitfall vor Gericht: Vermieter legt Fällkosten für Robinie und Korkenzieherweide auf Mieter um

Vor dem AG Leipzig stritten ein Mieter und der Vermieter um eine Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte die Mehrkosten von für das Fällen einer Robinie und einer Korkenzieherweide auf seinem Grundstück auf die laufenden Gartenpflegekosten aufgeschlagen und auf seine Mieter umgelegt.

Eine Mietpartei wollte die für sie fälligen 50,45 Euro nicht bezahlen. Das Gericht gab den Mietern Recht. Laut Gesetz seien nur Betriebskosten umlegbar, die dem Eigentümer laufend entstehen, urteilten die Richter. Gartenpflegekosten gehörten zwar dazu auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen aber nicht die Kosten für Baumfällungen. Damit die Kosten als laufend gelten, genügt ein mehrjähriger Turnus. Dies sei bei Baumfällungen jedoch nicht der Fall.

Auch Verkehrssicherungspflicht macht Baumfällkosten nicht umlagefähig

Vor dem AG Garmisch-Partenkirchen hatte eine Klage auf Rückzahlung von nicht umlagefähigen Kosten für die Gartenpflege Erfolg. In diesem Fall hatte die Vermieterin eine 65 Jahre alte morsche Esche fällen lassen. Die Fällung des Baums war von der Gemeinde auf Grund der bestehenden Baumschutzverordnung vorgeschrieben worden.

Für die Baumfällung sind Kosten von insgesamt 2.220 Euro angefallen. Diese hat die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Einen Teilbetrag verrechnete sie mit einem bestehenden Restguthaben aus Vorauszahlungen, den Restbetrag buchte sie aufgrund einer bestehenden Einzugsermächtigung zusammen mit der Miete für Juli 2016 vom Konto der Mieter ab. Die Mieter verlangten die Rückzahlung der auf sie umgelegten Baumfällkosten.

Durch das Fällen eines morschen Baums kommt der Grundstückseigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nach, wobei gleichzeitig ein "sonstiger Mangel" nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) beseitigt werden soll. Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind aber nur "laufend" entstehende Kosten den umlagefähigen Betriebskosten zuzurechnen. Gegen Letzteres spricht nach Auffassung des Gerichts aber bereits die regelmäßig lange Lebensdauer von Bäumen  was sich auch im vorliegenden Fall beim Fällen eines 65 Jahre alten Baums zeigt. Das Fällen eines Baums lasse sich auch nicht unter § 1 Abs. 2 Nr. 10 BetrKV fassen, wonach die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen Betriebskosten sind.

Schließlich wäre es nicht mit dem sozialen Mietrecht vereinbar, wenn dem Vermieter einerseits zwar für Mieterhöhungen enge Grenzen gesetzt sind, er andererseits aber durch die Umlage von Kosten für das Fällen altersschwacher Bäume die Mieter unvorhersehbar mit erheblichen Kosten belasten könnte, die hier sogar die Höhe einer Monatsmiete überschreiten, so das Gericht.

(AG Garmisch-Partenkirchen, Urteil v. 17.10.2016, Az.: 5 C 449/16)

Baumfällkosten als Betriebskosten: Das sagen andere Amtsgerichte

Neben dem AG Leipzig und dem AG Garmisch-Partenkirchen sind auch andere Amtsgerichte der Auffassung, dass Baumfällkosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sind. So stellte auch das AG Potsdam (Urteil v. 27.12.2011, 23 C 349/11) darauf ab, dass eine Baumfällung keine laufenden Kosten verursache. Das Merkmal der "laufenden Entstehung" setze zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen es genüge auch ein mehrjähriger Turnus allerdings müssten die Kosten relativ regelmäßig anfallen. Da Bäume häufig mehrere Jahrzehnte alt würden, sei das Fällen eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten füge, so die Potsdamer Richter.

Zwar könnten nach § 2 Nr. 10 BetrKV mit der "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen" ausnahmsweise regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen umlegbare Betriebskosten verursachen, beim bloßen Fällen eines Baums fehle es aber an der Erneuerung. Es sollten nur solche Kosten auf die Mieter umlegbar sein, die dem Erhalt der bestehenden oder der Wiederherstellung der vorherigen Bepflanzung dienen. Das ersatzlose Fällen von Bäumen sei eine Umgestaltung des Gartens und damit eine Maßnahme, die § 2 Nr. 10 BetrKV nicht erfasst.

Ebenso verneint das AG Hamburg-Blankenese (Urteil v. 14.1.2015, 531 C 227/13) die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten. Dies Kosten seien nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten wie beispielsweise der Reinigung eines Öltanks alle fünf Jahre oder dem regelmäßigen Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern vergleichbar. Schließlich meint auch das AG Grimma (Urteil v. 20.10.2017, 2 C 928/16), dass Baumfällkosten und die Kosten für die Ersatzpflanzung keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.


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Schlagworte zum Thema:  Betriebskosten, Mietrecht