19.10.2011 | Kaufrecht

Keine Berufung auf Haftungsausschluss bei arglistig verschwiegenem Mangel trotz fehlender Kausalität

Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB verwehrt.

Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Hintergrund

Der Käufer einer Wohnung nahm den Verkäufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrags in Anspruch. Die verkaufte Wohnung unterlag einer öffentlich-rechtlichen Veränderungsbeschränkung, die durch eine Baulast gesichert war. Nach dem Kaufvertrag war die Gewährleistung für Sachmängel (insbesondere für die Baubeschränkung und Baulast, die im Kaufvertrag nicht erwähnt waren und daher einen Sachmangel darstellten) zwar ausgeschlossen. Der Käufer meinte jedoch, der Verkäufer habe ihm die Veränderungsbeschränkung und die Baulast arglistig verschwiegen. Der Verkäufer könne sich daher gemäß § 444 BGB nicht auf den vertraglichen Haftungsausschluss berufen und der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Vorinstanz, das OLG Hamm (Urteil v. 8.7.2010, 22 U 40/10) stellte kein arglistiges Verschweigen des Mangels i.S.v. § 444 BGB fest: Der objektive Tatbestand des „Verschweigens“ sei nur gegeben, sofern der Mangel für den Kaufentschluss des Käufers ursächlich (kausal) sei.

Außerdem erfülle der Verkäufer den subjektiven Tatbestand der „Arglist“ nur, sofern er zumindest billigend in Kauf nehme, dass der Käufer bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. An beidem fehlte es nach Auffassung des OLG Hamm: Der Käufer hatte zwar vorgetragen, dass ein von ihm beabsichtigter Außenanstrich des Hauses in grauer Farbe und die Anbringung eines Marmorsockels von der Baubeschränkung gehindert werde. Das OLG Hamm sah die Art der Fassadengestaltung jedoch nicht als so bedeutsam an, dass der Käufer bei Kenntnis der Baubeschränkung aufgrund dessen vom Kauf abgesehen hätte. Erst recht habe der Verkäufer – in subjektiver Hinsicht – nicht für möglich halten können, dass der Kaufentschluss des Käufers von der Möglichkeit einer bestimmten Fassadengestaltung abhänge.

 

Das Urteil des BGH vom 15.07.2011 ( V ZR 171 / 10):

Der BGH lehnt ein solches (objektives und subjektives) Kausalitätserfordernis ab. Stattdessen sei allein maßgeblich, ob ein verständiger Verkäufer damit rechnen müsse, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers habe.  Ein „verständiger Verkäufer“ muss nach Ansicht des BGH davon ausgehen, dass die durch Baulast gesicherte Baubeschränkung einen wesentlichen Mangel darstellt, der (i) grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt und (ii) gemäß § 444 BGB offenbart werden muss. Es kommt somit ausschließlich auf die allgemeine Verkehrsanschauung an. Unbeachtlich ist nach dem BGH, ob der konkrete Käufer bei Kenntnis des verschwiegenen Mangels vom Kauf abgesehen hätte oder nicht.

 

Anmerkung 

Haftungsausschlüsse werden in vielen Verträgen vereinbart, wobei an die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung – gerade, wenn es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt – hohe Anforderungen zu stellen sind. Ist ein solcher Haftungsausschluss wirksam vereinbart, kann zu Gunsten des Käufers § 444 BGB eingreifen. Für die seit dem 1.1.2002 geltende Fassung des § 444 BGB war die Frage, ob sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann, wenn ein von ihm verschwiegener Mangel tatsächlich für den Willensentschluss des Käufers nicht kausal war, höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Indem der BGH nun das Kausalitätserfordernis ablehnt, kann sich ein Verkäufer selbst dann nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn der Käufer den Kaufvertrag auch bei Kenntnis des Mangels abgeschlossen hätte. In der Praxis wird sich dadurch nicht viel ändern: dem Verkäufer ist – wie bisher – zu empfehlen, den Käufer über alle Mängel der Kaufsache aufzuklären, die ein objektiver / verständiger Käufer als für seine Kaufentscheidung bedeutsam ansieht.

Rechtsanwälte Dr. Frank Jungfleisch, Jan Henning Martens, Friedrich Graf von Westphalen & Partner, Freiburg

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