| Kanzleitipps

Streitwert bei Auflassungsklage bemisst sich - wohl - nach offenem Restkaufpreis

Der Gebührenstreitwert einer Auflassungsklage richtet sich, wenn der weit überwiegende Teil des Kaufpreises bereits bezahlt ist und die Auflassung nur mit der Begründung verweigert wird, der Auflassungsanspruch sei wegen des offenen Restes noch nicht fällig, nach Höhe des streitigen Restkaufpreises. Unumstritten ist das nicht.

Wird die Auflassung wegen eines verhältnismäßig geringfügigen Restkaufpreisanspruchs verweigert, wird im Falle einer Klage die Frage nach dem Streitwert spannend. Vom BGH geklärt ist sie noch nicht.

 

Klage wegen Auflassung eines Grundstücks und Bewilligung der Eintragung

Die Kläger begehrten von der Verkäuferin die Auflassung eines Grundstücks und Bewilligung der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch.

Der Kaufpreis des im Beurkundungszeitpunkt noch nicht vermessenen, ca. 298 m² großen Grundstücks wurde im notariellen Vertrag auf 224.600 EUR festgelegt. Abweichungen der Grundstücksgröße sollten nach der amtlichen Vermessung mit 553,35 EUR/m² auszugleichen sein.

Die Verpflichtung der Verkäuferin zur Abgabe der Auflassungserklärung wurde von der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises abhängig gemacht.

 

Kaufpreisnachforderung nach durchgeführter Vermessung

Den Kaufpreis von 224.600 EUR hatten die Kläger bezahlt, nicht jedoch die Nachforderung der Verkäufer (7.193,55 EUR) für die nach durchgeführter Vermessung um 13 m² größere Grundfläche.

Die Verkäuferin begründet ihren Klageabweisungsantrag mit mangelnder Fälligkeit des Auflassungsanspruchs, da der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt sei. Im Rahmen der Widerklage beantragt sie die Verurteilung der Kläger zur Zahlung von 7.193,55 EUR.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Parteien einen Vergleich geschlossen, dass die Kläger weitere 4.300 EUR zahlen und dass anschließend von der Verkäuferin die Auflassung erklärt wird.

Das Landgericht hat den Streitwert auf insgesamt 14.387,10 EUR festgesetzt (Klage und Widerklage je 7.193,55 EUR).

 

Wonach richtet sich der Streitwert?

Doch noch kehrte kein Rechtsfrieden in der Sache ein, denn gegen den Streitwertbeschluss legte der Anwalt der Verkäuferin Beschwerde ein und beantragte, den Gebührenstreitwert auf bis zu 230.000 EUR festzusetzen.

 

BGH-Entscheidung über streitige Rechtsfrage fehlt

Die Beschwerde hatte in der Sache keinen Erfolg, doch sie war nicht aus der Luft gegriffen, denn noch ist umstritten, wie teuer der Prozess in einem solchen Fall werden kann und der BGH hat sich noch nicht geäußert.

  

Streitwertbemessung ist umstritten: Die h.M. lang noch richtig hin

Nach wohl noch herrschender Auffassung bestimmt sich der Gegenstandswert bei Klagen auf Erteilung der Auflassung auch dann nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG (Wert des Streitgegenstands) i.V.m. § 6 ZPO, wenn die Auflassung allein wegen eines verhältnismäßig geringfügigen Gegenanspruchs verweigert wird.

 

Im Vordringen befindlichen Gegenmeinung: es geht auch billiger

Nach einer im Vordringen befindlichen Gegenmeinung gilt zwar grundsätzlich § 6 ZPO, wonach der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Klageerhebung maßgebend ist.

  • Wird jedoch die Auflassung wegen einer geringfügigen Rest- bzw. Gegenforderung verweigert,
  • so ist nach § 3 ZPO deren Höhe maßgebend.

 

Wirtschaftliche Betrachtungsweise geboten – Prozess muss bezahlbar sein

Das OLG Nürnberg schließt sich der Meinung an, die eine wirtschaftliche Betrachtungsweise für geboten erachtet und hält einen Gebührenstreitwert in Höhe von 7.193,55 EUR für angemessen (§ 3 ZPO):

  • Mit dem Rechtsanspruch der Parteien auf ein gerichtliches Urteil
  • ist esnicht vereinbar, wenn Gebühren erhoben werden,
  • die außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert stehen, den das gerichtliche Verfahren für den einzelnen Beteiligten hat.

 

Keine unzumutbare Erschwerung des Rechtswegs

Eine unzumutbare Erschwerung des Rechtswegs wird regelmäßig dann zu bejahen sein, wenn schon das Gebührenrisiko für eine Instanz das wirtschaftliche Interesse eines Beteiligten an dem Verfahren erreicht oder sogar übersteigt; denn dann wird ein vernünftig abwägender Rechtsuchender von einer Anrufung der Gerichte regelmäßig Abstand nehmen.

Hätte die Streitwertbeschwerde Erfolg, würde auf die Kläger, die im Vergleich die Kosten des Rechtsstreits übernommen haben, eine Kostenlast von knapp 18.000 EUR zukommen (2 mal 3,5 Rechtsanwaltsgebühren und 1 Gerichtsgebühr), ungefähr das Zweieinhalbfache ihres wirtschaftlichen Interesses. Auch im Fall einer streitigen Entscheidung wären mehr als 16.000 EUR an Kosten angefallen.

Das OLG Nürnberg hat in seiner Entscheidung auch dargelegt, dass man bei der Klage auf Auflassung nicht verlangen darf, dass der Käufer vorab mit einer negativen Feststellungsklage - mit vertretbarem Kostenrisiko - gerichtlich klären lässt, ob er zwecks Auflassung zur Zahlung des zusätzlichen Kaufpreises verpflichtet ist.

(OLG Nürnberg, Beschluss v. 8 12.2010, 2 W 2145/10).

Hinweis:Das OLG München (Beschluss vom 18. 1. 2011, 13 W 2712/10) hat in einem Rechtsstreit auf Auflassung der Käufer gegen einen Bauträger ebenfalls den Streitwert nach der offenen, letzten Kaufpreisrate bemessen.

Aktuell

Meistgelesen