| Kanzleieinzug gilt als Eigenbedarf

Wohnungsmietern darf gekündigt werden, um Raum für Kanzlei zu schaffen

Raum für Kanzleigründung im Haus des Ehegatten
Bild: Haufe Online Redaktion

Das nennt man Starthilfe: Der Ehemann einer Anwältin kündigt den Mietern einer Wohnung, damit seine Frau dort eine Anwaltskanzlei betreiben kann. Amts- und Landgericht Berlin hielten das für unzulässig, der BGH gab dagegen seinen Segen.

Die Mieter wohnten seit 2002 in der Wohnung. Das Haus gehört dem Ehemann der Anwältin, in welchem beide eine gemeinsame Wohnung haben. 2009 dann kündigte der Ehemann den Mietern wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei in die Wohnung der Mieter zu verlegen.

Neue Kanzleiräume dank Eigenbedarfskündigung?

Diese widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

  • Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen.
  • Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. I 1 BGB anzusehen ist, kommt es allerdings zusätzlich darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. II 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (z.B. angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, Wohnbedarf eines Familienangehörigen).

Beides ist hier nach Ansicht der Karlsruher Richter der Fall. Der Nutzungswunsch sei nachvollziehbar und vernünftig.

Einige Instanzgerichte verneinen Eigenbedarf bei geschäftlichen Zwecken

Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht vertreten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle.

  • Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. II Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume „als Wohnung benötigen“ müsse, folge, dass der Gesetzgeber einen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken gerade nicht anerkennen wolle.

  • Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. I 1 BGB umgangen werden.

Berufsfreiheit bewirkt: teils zu Wohnzwecken, teils geschäftlich nutzen ist auch eigenbedarfstauglich

Dem sei jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden habe, sei, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. I 1 BGB nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. II Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das ergibt sich aus verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit (Art.12 Abs. I GG).

Nur geschäftlich nutzen geht auch

An dieser Wertung ändere sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder – wie hier – für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. „Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. II Nr. 2 BGB „artverwandtes“ Interesse vorhanden“. Dies gilt nach dem Richterspruch umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in demselben Haus befinden. Dabei betonen die Karlsruher Richter: „Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tätigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig begründet ist“.

(BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). 

Schlagworte zum Thema:  Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung

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