Zweitwohnungssteuer / 3 Steuerhöhe

Objektiver Mietwert

Für die Bemessung der Höhe der Steuer kann der objektive Mietwert der Wohnung herangezogen werden.[1] Daher ist es nicht zulässig, in der Satzung für eigengenutzte und vermietete Wohnungen differenzierte Maßstäbe festzulegen.[2] Ein solches Vorgehen wäre nicht sachgerecht, weil auf den Mietwert abzustellen ist. Dieser Wert wird durch eine Fremd- oder Eigennutzung jedoch nicht beeinflusst.

Mietspiegel

Soweit die Gemeinde in der Satzung an einen Mietspiegel für die Bemessung der Steuer anknüpfen will, muss es sich um einen für ihre Gemeinde herausgegebenen Mietspiegel im Sinne der §§ 558c, 558d BGB handeln.[3]

Wohnfläche als Berechnungsgrundlage

Keine Bedenken bestehen, die Höhe der Steuer an der Größe der Wohnfläche zu bestimmen und dabei je Quadratmeter einen Steuersatz festzulegen.[4] Die Einberechnung von Balkonen und Terrassen ist möglich.[5]

Lage der Wohnung als Berechnungsgrundlage

Bei der Berechnung kann auch auf die Lage der Wohnung innerhalb des Stadtgebiets Rücksicht genommen werden, was eine unterschiedliche Festlegung der Steuerhöhe durchaus ermöglicht. Eine Bezugnahme auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist nicht zu beanstanden.[6]

Nicht zu beanstanden ist auch, wenn die Zweitwohnungssteuer nur erhoben werden soll, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.[7] Diese müssen in der Satzung hinreichend bestimmt sein. Vorteile für Ehegatten, Familien und eingetragene Lebenspartnerschaften können in Ansatz gebracht werden. Soweit aufgrund der satzungsmäßigen Vorgaben und des jeweiligen Kommunalabgabengesetzes Befreiungstatbestände im Hinblick auf das Einkommen des Steuerpflichtigen vorgesehen sind, ist ausschließlich das Einkommen des Steuerpflichtigen maßgebend.[8] Der jeweilige Freibetrag kann sich aber bei nicht dauernd getrennt lebenden Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern erhöhen. Eine Einschränkung findet diese Beurteilung jedoch dann, wenn auch der Ehe- oder Lebenspartner über eigenen Einkünfte verfügt und diese die Differenz zwischen dem Grundfreibetrag und dem erhöhten, für verheiratete Steuerpflichtige geltenden, überschreiten.[9]

Orientierung am Preisindex

Eine Orientierung an einem Preisindex zur Erhöhung ist ebenfalls möglich.[10] Damit ist aber eine Bezugnahme auf den fortgeschriebenen Einheitswert nicht zu vereinbaren.[11] Eine an der Höhe der Jahresmiete bemessene Steuer muss bei nur teilweiser Eigennutzung nicht anteilig erhoben werden.[12] Die Zweitwohnungssteuer kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.[13]

Orientierung an der Miete

Letztlich verbleibt auch die Möglichkeit, die Höhe der Zweitwohnungssteuer an dem jährlichen Mietaufwand, demnach an der tatsächlich vereinbarten und gezahlten Miete orientiert zu erheben. Soweit dieser Betrag als Berechnungsmaßstab unter dem objektiven Wert eines generalisierten Mietgutachtens zurückbleibt, ist im Hinblick auf die eindeutige Satzungsregelung eine Schätzung ausgeschlossen.[14] Zudem können Ferienwohnungen und Datschen nicht mit den Maßstäben von Mietwohnungen gemessen werden.[15]

Erdrosselungsverbot

In ihrer Ausgestaltung darf die Steuer jedoch nicht zu einer unzumutbaren Belastung führen. Sie unterliegt dem sogenannten Erdrosselungsverbot. Grenzen sind in der Regel bei 20 % der ortsüblichen Miete anzusetzen.[16] Bei der Höhe der Steuer ist auch zu berücksichtigen, dass die Betriebskosten für die Nutzung der Wohnung eine erhebliche Belastung darstellen können. Die Erhebung der Zweitwohnungssteuer darf hinsichtlich ihrer Höhe nicht dazu führen, dass sich nahezu niemand mehr eine Zweitwohnung leisten kann.

Ungerechtfertigt ist auch, bei der Höhe des Steuersatzes in der Weise auf eine Differenzierung zu verzichten, dass eine Anknüpfung an eine Jahresrohmiete nicht mehr erfolgt. Wenn dies vorgenommen wird, darf nicht bei jedem Ertrag die gleiche Steuerhöhe zugrunde gelegt werden.[17]

Andererseits wurden Staffeltarife und Befreiungstatbestände für Geringverdiener als zulässig betrachtet.[18]

Der Steuersatz kann auch variabel, insbesondere gestaffelt ausgestaltet sein. Allerdings verstößt eine Gestaltung in degressiver Form gegen den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.[19] Ausnahmen sind im Hinblick auf den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 GG nur zulässig, wenn dafür besondere Rechtfertigungsgründe vorliegen.

[1] OVG Lüneburg, Urteil v. 22.5.1985, 13 C 2/84, NVwZ 1987 S. 157; OVG Münster, Urteil v. 23.4.1993, 22 A 3850/92, WuM 1993 S. 626; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 26.4.2002, 6 A 11634/01 OVG, DWW 2002 S. 235; VG Stade, Urteil v. 3.9.2012, 3 A 1525/11
[2] OVG Lüneburg, Beschluss v. 16.3.2010, 9 LA 100/09.
[5] OVG Berlin Brandenburg, Beschluss v. 13.5.2011, 9 B 19 - 22.10
[6] OVG Bautzen, Urteil v. 4.7.2012, 4 A 124/10.
[7] VG München, Urteil v. 21.3.2013, M 10 12.3768.
[8] VGH München, Urteil v. 12.11.2014, 4 BV 13.1239.
[9] VGH Mü...

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