Zweitwohnung und Zweitwohnungsteuer / 2.3.2 Bemessung nach der Jahresrohmiete

In einzelnen Gemeinden wird unter Verweis auf § 79 Bewertungsgesetz (BewG) auch die Jahresrohmiete (z. B. Timmendorfer Strand, Pirna, Oberstdorf) bzw. Wohnfläche herangezogen.

Bei der Bemessung nach der Jahresrohmiete knüpfen die Satzungen an die Jahresmiete i. S. d. § 79 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) an:

• Bei einer Mietwohnung ist Bemessungsgrundlage der vertraglich geschuldete Mietzins nach dem Stand zum Feststellungszeitpunkt einschließlich aller Umlagen und sonstigen Leistungen des Mieters.

• … teilweise aber auch die Jahresrohmiete

  Bei einer eigengenutzten Wohnung gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

• Ist eine übliche Miete nicht zu ermitteln, so tritt an deren Stelle 6 % des gemeinen Werts der Wohnung. Es gilt der Begriff des gemeinen Werts, wie er in § 9 Bewertungsgesetz definiert ist. Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
• Die Satzungen, die auf die vom Finanzamt zum Hauptfeststellungszeitpunkt festgestellten Rohmieten abstellen, legen fest, dass die festgestellte Jahresrohmiete auf das Erhebungsjahr hochzurechnen ist. Die Hochrechnung erfolgt in der Regel nach dem Preisindex der Lebenshaltung aller privaten Haushalte im Bundesgebiet, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird.

• Teilweise multipliziert mit dem Prozentsatz der Verfügbarkeit

  Teilweise ist auch vorgesehen, dass der ermittelte Mietwert mit einem Verfügungsgrad zu multiplizieren ist. Hierdurch wird dem Umfang der Verfügbarkeit des Inhabers über die Zweitwohnung Rechnung getragen, z. B. Timmendorfer Strand, Oberstdorf, Braunlage.

• Die konkrete Ausgestaltung ist in jedem Fall der anzuwendenden Satzung zu entnehmen.

Praxis-Beispiel

Bemessungsgrundlage nach der Jahresrohmiete unter Berücksichtigung des Verfügungsgrades

A vermietet seine Wohnung in Timmendorfer Strand in den Monaten Juni, Juli, August und Dezember, in den übrigen Monaten nutzt er sie selbst. Die ermittelte Jahresrohmiete beträgt 18.000 EUR. Gemäß der Satzung Timmendorfer Strand hat A einen Umfang der Verfügbarkeit von 60 % (mittlere Verfügbarkeit bei 216 bis 275 Tagen). Bemessungsgrundlage ist daher der Mietwert von 18.000 EUR X 60 % = 10.800 EUR.