Die Erteilung der Erlaubnis der Zweckentfremdung richtet sich im Übrigen nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Die Erlaubnis ist dann zu erteilen, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Wohnungsbestands überwiegend anderweitige Interessen gegenüberstehen, was unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgebots und des Übermaßverbots zu messen ist. Sowohl vorrangige öffentliche Belange als auch schutzwürdige Interessen des Verfügungsberechtigten können die Erlaubnis rechtfertigen.
Öffentliches Interesse
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung kann gegeben sein, wenn andere nicht durchführbare städtebauliche Maßnahmen erforderlich sind, oder wenn sonstige, im öffentlichen Interesse stehende Einrichtungen errichtet werden sollen.
Die Genehmigung ist auch dann zu erteilen, wenn ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten an der Zweckentfremdung besteht.
Existenzgefährdung
Dies kann der Fall sein bei Existenzgefährdung, wenn die Zweckentfremdung nicht genehmigt wird. Hier legt die Rechtsprechung einen strengen Maßstab an: Für eine Existenzgefährdung als Folge des Zweckentfremdungsverbots muss aufgrund einer umfassenden Würdigung der Verhältnisse des Einzelfalls eine so überwiegende Wahrscheinlichkeit bestehen, dass ernstliche Zweifel an einem solchen Kausalverlauf auszuschließen sind.[1]
Ist der Betroffene finanziell in der Lage, Ersatzwohnraum zu schaffen, kann er keine Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot wegen Existenzgefährdung verlangen, denn auf diese Weise kann er einen Anspruch auf die uneingeschränkte Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung begründen.[2]
Spekulationsgeschäfte
Eine Existenzgefährdung liegt nicht vor bei Spekulationsgeschäften oder wenn durch die Zweckentfremdung die Existenz erst gegründet werden soll.
Ein schutzwürdiges Privatinteresse liegt dagegen stets vor, wenn eine Wohnung trotz ernsthafter Bemühungen unvermietbar ist.
Ersatzwohnraum
Ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung kann u. U. bestehen, wenn der Antragsteller in verlässlicher Weise Ersatzwohnraum anbietet, der geeignet ist, die durch die Beseitigung der Wohnnutzung verursachte Verschlechterung der Wohnungslage auszugleichen.
Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer Grundsatzentscheidung die Kriterien festgelegt, die vom neu errichteten Wohnraum zu erfüllen sind, um ihn als Ersatzwohnraum anzuerkennen.[3] Nachstehende 6 Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Der Ersatzwohnraum muss im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden, wo die Zweckentfremdung vorgenommen werden soll. Nicht notwendig ist dagegen die Errichtung auf demselben Grundstück.
- Der Ersatzwohnraum muss in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, da sonst die Gefahr besteht, dass mit dem Neubau von Wohnungen generell und auf Vorrat Ansprüche auf die Genehmigung von Zweckentfremdung begründet werden könnten. Der BayVGH sieht eine Zeitdifferenz von 7 Monaten noch als zulässig an.
- In der Verfügungsberechtigung muss über den Wohnraum, der zweckentfremdet werden soll, und über den Ersatzwohnraum Übereinstimmung bestehen. Der Ausgleich soll vom Verfügungsberechtigten, nicht einem Dritten, geleistet werden.
- Der neu geschaffene Raum darf nicht kleiner sein als der zweckentfremdete Raum und muss ihm auch im Standard in etwa entsprechen.
- Der bisherige Standard darf aber durch den angebotenen Ersatzbau nicht über ein bestimmtes, im Einzelfall festzulegendes Maß hinaus überschritten werden.
- Der Ersatzwohnraum muss dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen, wie vorher der zweckentfremdete Wohnraum zur Verfügung stand.
Aus der letztgenannten Bedingung haben die Genehmigungsbehörden das Recht abgeleitet zu verlangen, dass der Ersatzwohnraum zu derselben Miete vermietet werden muss wie der abgebrochene Wohnraum. Dem ist das BVerwG entgegengetreten.[4] Es hat entschieden, dass einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den Abbruch veralteten Wohnraums, an dessen Stelle neuer gleichwertiger Ersatzwohnraum errichtet werden soll, nicht die Auflage beigefügt werden darf, der Mietpreis für den neu zu schaffenden Ersatzwohnraum dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Das BVerwG führt weiter aus, dass dem Erfordernis neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzwohnraums auch dann genügt ist, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht. Hierbei ist es unerheblich, ob er diese Eigentumswohnungen verkaufen will und die Käufer diese Wohnungen vermieten oder selbst beziehen wollen. Dass der Eigentümer dem Markt statt der durch Abriss beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt die Gleichwertigkeit nicht infrage.
Einzelheiten hierzu finden sich in den Ländergesetzen.
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