Zwangsvollstreckung (WEG) / 3 Durchführung der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Eintragung einer Zwangshypothek.

 
Wichtig

Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden

Soll die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner durch Zwangsversteigerung seiner Sondereigentumseinheit seitens der Eigentümergemeinschaft betrieben werden, bedarf es wegen der hiermit verbundenen Kosten allein für den Sachverständigen, der den Verkehrswert festsetzt, eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.[1] Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung gegen einen Wohnungseigentümer, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, so der betreffende Wohnungseigentümer auch Hausgeldrückstände hat. Hierfür bedarf es keiner vorherigen Beschlussfassung, da der Verwalter hierzu nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG gesetzlich verpflichtet ist.[2]

 
Wichtig

Zwangshypothek nur für den im Titel bezeichneten Gläubiger

Stets kann die Zwangsvollstreckung nur von dem im Titel bezeichneten Gläubiger betrieben werden, so die titulierte Forderung nicht abgetreten wurde. Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann demnach auch nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.[3]

Ist beispielsweise für die namentlich bezeichneten Wohnungseigentümer im Jahr 2002 im Grundbuch aufgrund eines notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek eingetragen worden, hat sich durch die nachfolgende Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der rechtlichen Zuordnung der Sicherungshypothek nichts geändert.[4]

 
Hinweis

Arbeitseinkommen pfänden

Eine oft erfolgversprechende Möglichkeit der Vollstreckung ist die Forderungspfändung. Dies bedeutet, dass Forderungen, die der Schuldner gegenüber Dritten hat (z. B. Arbeitseinkommen), vom Vollstreckungsgericht auf Gesuch des Gläubigers gepfändet und diesem zur Einziehung überwiesen werden.

Herausgabe eines Gegenstands

Wenn der Schuldner nach dem Titel zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, wird die Vollstreckung dadurch bewirkt, dass der Gerichtsvollzieher den geschuldeten Gegenstand dem Schuldner wegnimmt und dem Gläubiger übergibt.

Zur Vornahme einer Handlung oder Unterlassung verurteilt

Titel, wonach der Schuldner zur Vornahme einer Handlung oder einer Unterlassung verurteilt ist, werden vom Prozessgericht selbst vollstreckt. Hierbei werden unvertretbare Handlungen durch die Anordnung von Zwangsgeld oder Zwangshaft, vertretbare Handlungen durch Ersatzvornahme vollstreckt.

Besonders praxisrelevant ist hier insbesondere die Antwort auf die Frage, wie Titel zu vollstrecken sind, die den Verwalter zur Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan oder Rechnungslegung verpflichten. Der Titel auf Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 888 ZPO als sog. unvertretbare Handlung zu vollstrecken.[5] Entsprechendes dürfte auch für den Titel auf Rechnungslegung gelten, weil vom Verwalter grundsätzlich eine eidesstattliche Versicherung im Rahmen der Rechnungslegung verlangt werden kann. Die titulierte Verpflichtung zur Erstellung eines Wirtschaftsplans wird im Übrigen nicht nach § 888 ZPO vollstreckt, sondern nach der Bestimmung des § 887 ZPO. Der Wirtschaftsplan erfordert nämlich keine konkludente Verwaltererklärung über Richtigkeit oder Vollständigkeit. Der Anspruch auf Erstellung eines Wirtschaftsplans für eine bestimmte Wirtschaftsperiode geht dann unter, wenn diese abgelaufen ist. Dann ist die Jahresabrechnung zu erstellen, eines Wirtschaftsplans bedarf es nicht. Entsprechende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen auf Erstellung des Wirtschaftsplans werden unzulässig.[6]

Abgabe einer Willenserklärung

Muss der Schuldner eine Willenserklärung abgeben, so gilt deren Abgabe mit Rechtskraft des Urteils als erfolgt. Zu beachten ist, dass die Vollstreckung sich auf das pfändbare Vermögen des Schuldners beschränkt.

 
Hinweis

Vollstreckung durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft

Soweit die teilrechtsfähige Gemeinschaft insbesondere im Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Titelgläubigerin ist oder aber in den Fällen, in denen diese aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung Individualansprüche der Wohnungseigentümer geltend macht, erfolgt die Vollstreckung auch durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Der Verwalter hat demnach en...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge