Nach dem gesetzlichen Leitbild[1] hat die Zwangsverwaltung das Ziel, die Ansprüche der Gläubiger wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.[2] Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerungserlöses gerichteten Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsverwaltung bleibt der Hausgeldschuldner Eigentümer des Wohnungseigentums. Es wird ihm aber durch die Anordnung der Zwangsverwaltung (zeitweise) die Verwaltung und Nutzung seines Wohnungseigentums entzogen.[3] Anstelle des Wohnungseigentümers wird der Zwangsverwalter für die Verwaltung zuständig. Der Zwangsverwalter hat, sofern solche erzielt werden, nach Abzug der Verfahrens- und Verwaltungskosten die Erträge (= Miete oder Pacht) an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu deren Befriedigung abzuführen. Eine Zwangsverwaltung ist sowohl bei vermietetem als auch bei selbst genutztem Wohnungseigentum zulässig. Die Zwangsverwaltung bezieht sich immer auf ein bestimmtes Wohnungseigentum. Für jedes Wohnungseigentum erfolgt daher eine getrennte Behandlung.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. In der Praxis werden Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sogar häufig zusammen beantragt.
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