Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss über einen Titel gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verfügen. Hier ist darauf zu achten, dass die Zwangsvollstreckung gegen den "richtigen" Schuldner betrieben wird. Probleme ergeben sich z. B. bei Bruchteilseigentümern, Gesamthandseigentum oder BGB-Gesellschaften. "Titel" wird in der Regel ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil über Hausgeld im weiteren Sinne sein. Vorstellbar ist aber auch eine vollstreckbare Urkunde oder ein vollstreckbarer außergerichtlicher Vergleich. Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Titel oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind.
Tod des Schuldners
Verstirbt der Hausgeldschuldner[1], kann der Titel nach § 727 ZPO auf Antrag an das Prozessgericht auf den Erben umgeschrieben werden, damit gegen diesen vollstreckt werden kann.[2] Der Antrag nach § 727 ZPO ist formlos möglich. In der Regel ist der Rechtspfleger des Prozessgerichtes 1. Instanz zuständig. Soll eine Titelumschreibung eines Vollstreckungsbescheids erfolgen, ist das Mahngericht, das den Vollstreckungsbescheid erlassen hat, zuständig.
Eine Umschreibung ist gemäß § 729 ZPO ggf. auch gegen einen Vermögens- und Firmenübernehmer möglich. Eine Titelumschreibung gemäß § 727 ZPO ist nicht erforderlich, wenn die Zwangsvollstreckung im Zeitpunkt des Todes des Schuldners bereits begonnen hat. Sie wird dann über seinen Nachlass fortgesetzt.[3]
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