Zwangsverwaltung: Berücksichtigung dinglicher Rechte
  

Begriff

ZVG § 28 Abs. 1 Satz 1, § 154 Satz 1

  1. Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln; diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung zur Erstattung des Erstberichts nach der Inbesitznahme.
  2. Beruft sich der unmittelbare Besitzer eines unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.
  3. Die Nichteinlegung der Erinnerung gegen die Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung durch Inhaber dinglicher Rechte kann deren Mitverschulden an dem ihnen durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden begründen; dasselbe gilt, wenn sie diese Rechte nicht unverzüglich gegenüber dem Zwangsverwalter geltend machen.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Das Amtsgericht hat über ein Wohngrundstück die Zwangsverwaltung angeordnet, das der Eigentümer einem Dritten überlassen hatte. Diesen Dritten hat der Zwangsverwalter auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. Der Dritte nimmt den Zwangsverwalter auf Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens in Anspruch. Er macht geltend, dass die Maßnahme des Zwangsverwalters rechtswidrig gewesen sei, weil ihm – dem Dritten – an dem Wohngrundstück ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchs- und Wohnrecht zustehe.

1. Nießbrauch und Wohnrecht als Verfahrenshindernis

Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, so hat das Gericht das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, einstweilen einzustellen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG).

Zu den Rechten in diesem Sinne zählen auch der Nießbrauch und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Wohnrechte. Anders als bei der Vermietung kann der Zwangsverwalter den Inhaber des Rechts nicht auf Räumung und Herausgabe in Anspruch nehmen.

Ist der Rechtsinhaber nicht zur Herausgabe bereit, benötigt er einen Titel gegen den Eigenbesitzer. Solange ein solcher Titel nicht vorliegt, muss das Vollstreckungsgericht die in § 28 Abs. 1 ZVG vorgesehenen Maßnahmen ergreifen.

2. Informationspflicht des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter ist zwar nicht gehalten, sich im Wege der Grundbucheinsicht über mögliche Rechte Dritter zu informieren. Erfährt er aber von der Existenz solcher Rechte, muss er hierüber das Vollstreckungsgericht informieren. Eine Verletzung dieser Pflicht stellt zugleich eine Pflichtverletzung gegenüber dem Inhaber des dinglichen Rechts dar (§ 154 Satz 1 ZVG).

Hat die Verletzung der Informationspflicht zur Folge, dass das Vollstreckungsgericht die in § 28 Abs. 1 ZVG vorgesehenen Maßnahmen unterlässt und entsteht dem Rechtsinhaber dadurch ein Schaden, ist der Zwangsverwalter zum Ersatz verpflichtet.

3. Mitverschulden des geschädigten Dritten

Hier hat das Gericht eine Ersatzpflicht allerdings wegen eines überwiegenden Mitverschuldens des Geschädigten verneint.

Dieser hätte nämlich gem. § 766 ZPO Erinnerung gegen die Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung einlegen können. In diesem Fall wäre der Schaden nicht entstanden.

BGH, Urteil v. 15.10.2015, IX ZR 44/15

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