Zwangsverwaltung: Anspruch auf Herausgabe einer Mietkaution
  
Begriff

ZVG § 152; BGB § 551

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003 S. 3342 und v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005 S. 596).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Kautionszahlung an Sondereigentumsverwalter

Zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage besteht ein Vertrag, nach dem der Verwalter die Wohnung im Namen des Eigentümers zu vermieten und – im Rahmen des jeweiligen Mietverhältnisses – zu verwalten hat. In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde der Mietvertrag im Dezember 2012 abgeschlossen. Die Kaution zahlte der Mieter nicht an den Eigentümer, sondern an den Verwalter. Im April 2013 wurde hinsichtlich dieser Wohnung die Zwangsverwaltung angeordnet. Das Mietverhältnis endete im Juli 2013. Die Kaution wurde nicht an den Mieter ausbezahlt; sie befindet sich nach wie vor in den Händen des Verwalters.

Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Verwalter die Kaution an den Zwangsverwalter herausgeben muss.

Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters einer Mietwohnung

Der Anspruch des Zwangsverwalters folgt aus § 152 ZVG. Ist Gegenstand der Zwangsverwaltung eine Mietwohnung, so ist der Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Durch diese Rechtsfolge wird zwar kein Rechtsübergang, wohl aber eine Änderung der Verwaltungsbefugnis bewirkt.

Der Zwangsverwalter kann alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen. Er muss aber auch alle den Vermieter treffenden Pflichten erfüllen. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Rückzahlung einer Kaution. Deshalb kann er die Kaution vom Vermieter herausverlangen (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, NJW 2005 S. 2629).

Anspruch des Zwangsverwalters auf Kaution auch gegen Mietverwalter

Der Umstand, dass sich die Kaution nicht in den Händen des Vermieters, sondern beim Verwalter der Wohnungseigentumsanlage befindet, spielt keine Rolle. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, alle mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Ansprüche und Forderungen der Haftungsmasse zuzuführen; hierzu zählt auch der Anspruch des Vermieters auf die Kaution.

 
Hinweis

Kautionsrückgabe abhängig von aufgerechneten Vermieteransprüchen

Ob er eine auf einem Sonderkonto angelegte Kaution sodann dem Mieter zurückgeben muss, hängt davon ab, ob dem Vermieter aufrechenbare Gegenansprüche zustehen.

BGH, Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 300/14

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