Zwangsversteigerung / Zusammenfassung
 
Begriff

Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das Grundstück beschlagnahmt. Im Folgenden wird der Versteigerungstermin bestimmt, und die Beteiligten werden aufgefordert, ihre Rechte anzumelden.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Beschluss v. 15.11.2018, V ZR 25/18: In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Meistgebots.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15: Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.

BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12: Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

BGH, Beschluss v. 20.7.2011, V ZB 300/10: Der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek, "soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt", ist zulässig.

OLG Dresden, Beschluss v. 22.11.2010, 17 W 1165/10: Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen (würden), ist auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

BGH, Beschluss v. 16.7.2009, V ZR 57/09: Der Hausgeldschuldner ist nicht verpflichtet, der Gemeinschaft seinen Einheitswertbescheid zur Verfügung zu stellen. Einen allgemeinen Grundsatz, der den Schuldner verpflichtet, dem Gläubiger die Zwangsvollstreckung in sein Eigentum zu erleichtern, gibt es nicht. Er folgt auch nicht aus Treu und Glauben.

BGH, Beschluss v. 17.4.2008, V ZB 13/08: Die Tatsache, dass die titulierten Hausgeldrückstände einen Betrag in Höhe von 3 % des Einheitswerts übersteigen, sind bei einer Vollstreckung aus der Rangklasse 2 mit Antragstellung nachzuweisen.

 
Die häufigsten Fallen
  1. Bei Zahlungsverzug keine Eigentumsentziehung

    Befindet sich ein Wohnungseigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen in Höhe von mehr als 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums in Verzug, sollte stets das Zwangsversteigerungsverfahren einer Entziehung des Wohnungseigentums vorgezogen werden, da das Zwangsversteigerungsverfahren wesentlich unkomplizierter und schneller ist.

  2. Zeitliche und betragsmäßige Begrenzung beachten

    Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Zwangsversteigerungsverfahren beitritt, sind die bevorrechtigten Forderungen auf die laufenden sowie die beiden vergangenen Kalenderjahre beschränkt. Der Höhe nach kann aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ein Betrag von höchstens 5 % des gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts geltend gemacht werden.

  3. Überschießende Forderungen dennoch geltend machen

    Zwar ist der Vorrang der Eigentümergemeinschaften gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern zeitlich und betragsmäßig begrenzt. Dennoch sollten die Begrenzung übersteigende Forderungen angemeldet werden, sodass sie in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG berücksichtigt werden können.

  4. Forderungen müssen fällig sein

    Damit die Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Miteigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren berücksichtigt werden können, müssen diese fällig sein. Soweit also aus einer Jahresabrechnung etwa ein Nachzahlungsanspruch besteht, muss über die Jahresabrechnung und auch die entsprechende Einzelabrechnung beschlossen worden sein.

  5. Forderungen der Gemeinschaft anmelden

    Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

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