Zwangsversteigerung / 7.1.1 Mindestforderung

Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubigerin, sind die Vollstreckungsvoraussetzungen in § 10 Abs. 3 ZVG geregelt. Danach müssen die Ansprüche der Gemeinschaft zunächst einmal den Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG übersteigen. Die Voraussetzungen der Entziehung des Wohnungseigentums regelt § 18 WEG. Nach der erwähnten Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG können die Wohnungseigentümer vom Hausgeldschuldner die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Verzug befindet.

 
Hinweis

Bemessungsgrundlage ist Einheitswert

Bemessungsgrundlage ist also der Einheitswert und nicht der Verkehrswert der Wohnung. Der Einheitswert stellt die Grundlage der Besteuerung des Wohnungseigentums dar und wird deswegen auch von den Finanzbehörden festgesetzt. Dieser kann aufgrund einer Ergänzung des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG[1] über das zuständige Finanzamt bzw. Steueramt in Erfahrung gebracht werden. Die Steuerbehörden können sich demnach nicht mehr auf das Steuergeheimnis des § 30 AO berufen. Der BGH hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass jedenfalls der Hausgeldschuldner nicht verpflichtet ist, der Gemeinschaft seinen Einheitswertbescheid zur Verfügung zu stellen. Einen allgemeinen Grundsatz, der den Schuldner verpflichtet, dem Gläubiger die Zwangsvollstreckung in sein Eigentum zu erleichtern, gibt es nämlich nicht. Er folgt auch nicht aus Treu und Glauben.[2] Die Tatsache, dass die titulierten Hausgeldrückstände einen Betrag in Höhe von 3 % des Einheitswerts übersteigen, sind bei einer Vollstreckung aus der Rangklasse 2 mit Antragstellung nachzuweisen.[3]

Zwangsversteigerung ist vorteilhafter

Die Anlehnung an die Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Hinblick auf den bestehenden Verzug ist nur sachlogisch, da ansonsten eine "Entziehung des Wohnungseigentums" im Wege der Zwangsversteigerung einfacher möglich wäre, als nach § 18 WEG. Bei Zahlungsrückständen wird man insoweit bevorzugt die Versteigerung aufgrund eines Zahlungstitels aus der Rangklasse 2 betreiben, da die Versteigerung aufgrund eines Entziehungsurteils lediglich ein Betreiben aus der Rangklasse 5 ermöglicht und das Entziehungsurteil im Vergleich etwa zu einem Vollstreckungsbescheid wesentlich umständlicher und kostenintensiver herbeizuführen ist.

 
Achtung

Beschlussfassung erforderlich

Soll die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner durch Zwangsversteigerung seiner Sondereigentumseinheit seitens der Eigentümergemeinschaft betrieben werden, bedarf es wegen der hiermit verbundenen Kosten allein für den Sachverständigen, der den Verkehrswert festsetzt, eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.[4]

 
Wichtig

Ersteigerung nach Eigentumsentziehung

Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt seine Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.[5] Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen ihm nach § 14 WEG obliegende Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil nämlich fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Folglich verletzt wiederum der Ersteher der Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.

Anders sieht es in der Regel aber dann aus, wenn das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entzogen wird, weil der Wohnungseigentümer mit seinen Beitragszahlungen in Rückstand geraten war. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist sein Verbleib in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag die Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

[1] Fassung aufgrund des Gesetzes zur Reform des Kontopfändungsschutzes vom 7.7.2009, BGBl I S. 1707, seit 11.7.2009 in Kraft.

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