Zwangsversteigerung (WEMoG) / 4.1 Zeitliche Begrenzung

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden.

Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen

Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden. Zeitlich davorliegende Beträge sind rückständige Beträge. Im Vorrang berücksichtigt werden neben den laufenden nur die aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Kalenderjahren rückständigen Beträge.

Hinweis

Wirtschaftsperiode = Kalenderjahr

Bei den Rückständen wird auf das Kalenderjahr abgestellt. Argument: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung ebenfalls nach dem Kalenderjahr aufzustellen, und so können die auf Grundlage der Jahresabrechnung festgesetzten Nachschüsse direkt verwendet werden. Selbstverständlich sind die Wohnungseigentümer berechtigt, durch Vereinbarung auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode zu wählen. Dann aber muss die Abrechnung nach den Entstehungszeitpunkten der Ansprüche neu untergliedert werden, um feststellen zu können, welche Ansprüche nach dem Zeitpunkt entstanden sind und so im Vorrang berücksichtigt werden können.

Im Hinblick auf den Vorrang der Wohnungseigentümergemeinschaft im Beispielsfall können also nur die Forderungen der laufenden Wirtschaftsperiode 2023 in Höhe von 1.800 EUR sowie diejenigen der Wirtschaftsperioden 2021 und 2022 in Höhe von jeweils 1.500 EUR berücksichtigt werden.