Leitsatz

Ist im Jahr 2002 zugunsten der Wohnungseigentümer eine Zwangssicherungshypothek eingetragen worden, hat sich daran durch die Entdeckung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nichts geändert.

 

Normenkette

BeurkG § 44a; WEG § 10 Abs. 6

 

Das Problem

Zugunsten der Wohnungseigentümer ist im Jahr 2002 eine Zwangssicherungshypothek eingetragen worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beantragt, das Grundbuch insoweit zu berichtigen und anstelle der Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzutragen. Ohne Erfolg!

 

Die Entscheidung

  1. Der Senat habe bereits entschieden, dass die Entdeckung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Verfügungsverbots nichts geändert habe (Hinweis auf KG Berlin, Beschluss v. 11.10.2013, 1 W 195-196/13, FGPrax 2014 S. 4). Entsprechendes gelte für eine zugunsten einzelner Miteigentümer eingetragene Sicherungshypothek. Denn die Wohnungseigentümer seien mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtlich nicht identisch. Das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum sei Eigentum der Wohnungseigentümer, sodass 2 unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Verbindlichkeiten existierten. Deshalb scheide auch eine Umdeutung aus.
  2. Dass die Urkundsnotarin die ursprüngliche Urkunde dahingehend berichtigt habe, dass Gläubigerin des Schuldanerkenntnisses die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei, ändere nichts. Die Urkundsnotarin sei zu einer Korrektur nicht berechtigt gewesen. Vielmehr liege die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger des Schuldanerkenntnisses tatsächlich um die namentlich aufgeführten Wohnungseigentümer habe handeln sollen. Denn das habe dem damaligen Rechtsverständnis entsprochen. Vor diesem Hintergrund könne der Nachtragsvermerk der Urkundsnotarin nicht zulässig sein, weil ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben.
 

Kommentar

Anmerkung
  1. Die Wohnungseigentümer und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind sorgfältig voneinander zu unterscheidende Rechtssubjekte. Stets ist zu fragen, wem ein Recht zusteht und wer eine Pflicht zu erfüllen hat. Vor der Entdeckung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war es anders. Da es keine rechtsfähige Gemeinschaft gab, die neben den Wohnungseigentümern stand, waren alle Rechte solche der Wohnungseigentümer und waren alle Pflichten von den Wohnungseigentümern zu erfüllen.
  2. Im Fall geht es um eine Sicherungshypothek. Sie ist eine der Arten der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück. Diese kann durch eine Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung erreicht werden. Inhaber der Sicherungshypothek waren die Wohnungseigentümer. Eine bloße Berichtigung des Grundbuchs kommt insoweit ebenso wenig in Betracht, wie eine Berichtigung der notariellen Urkunde. Vielmehr müssen die Wohnungseigentümer die Sicherungshypothek auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen – außer den Grundstücken – im Wesentlichen die Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften gelten.

 

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 12.03.2019, 1 W 56/19

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