BGB §§ 306 Abs. 2, 307; II. BV § 28 Abs. 4
- Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09, BGHZ 185 S. 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse v. 13.7.2010, VIII ZR 281/09, WuM 2010 S. 635 Rn. 1; v. 31.8.2010, VIII ZR 28/10, WuM 2010 S. 750 Rn. 1, und v. 12.1.2011, VIII ZR 6/10, NZM 2011 S. 478 Rn. 1).
- In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.
(amtliche Leitsätze des BGH)
Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1988 ein Mietverhältnis über eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Klausel verstößt allerdings – aus verschiedenen Gründen – gegen § 307 BGB. Sie ist deshalb unwirksam; dies ist zwischen den Parteien unstreitig.
Im Hinblick hierauf hat der Vermieter mit Schreiben vom 13.2.2014 die Kostenmiete um den gesetzlich vorgesehenen Zuschlag für Schönheitsreparaturen (10,32 EUR/qm) erhöht. Der Mieter hat die erhöhten Beträge zunächst unter Vorbehalt bezahlt.
Er nimmt den Vermieter nunmehr auf Rückerstattung dieser Beträge in Anspruch. Er ist der Ansicht, dass der Vermieter verpflichtet sei, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen.
Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Die Revision des Mieter war erfolglos.
1 Gesetzliche Regelung anstelle unwirksamer Renovierungsklausel
Nach § 28 Abs. 4 II. BV kann der Vermieter eine um höchstens 8,50 EUR/qm erhöhte Kostenmiete verlangen, wenn er "die Kosten dieser Schönheitsreparaturen" trägt. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt dies auch dann, wenn sich eine im Mietvertrag vereinbarte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als unwirksam erweist. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen (BGHZ 185 S. 114 = NJW 2010 S. 1590; NZM 2011 S. 31; NZM 2011 S. 478; WuM 2013 S. 174; ebenso Bellinger, WuM 2009, S. 158; Flatow, WuM 2009, S. 208; Feßler/Roth, WuM 2009, S. 560, 563).
Diese Rechtsfolge ergibt sich ohne Weiteres aus § 306 Abs. 2 BGB, weil danach an die Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzliche Regelung (hier: § 28 Abs. 4 II. BV) tritt.
2 "Zeitnahe" Erklärung des Mieters
Fraglich kann sein, ob es dem Vermieter als Klauselverwender angesichts des mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksamkeit zu berufen. Diese Ansicht hat der BGH in dem Urteil vom 31.8.2010 (VIII ZR 28/10, WuM 2010 S. 750 = NZM 2011 S. 31 unter Rz. 5) vertreten.
In der nunmehr vorliegenden Entscheidung stellt der BGH klar, dass auf § 242 BGB nur dann zurückzugreifen ist, wenn der Mieter die konkret vereinbarte (unwirksame) Klausel gegen sich gelten lassen will (Rz. 19); eine entsprechende Erklärung müsse der Mieter "zeitnah" zum Erhöhungsverlangen des Vermieters abgeben.
Dies sei hier nicht erfolgt. Der Mieter habe erstmals im März 2016, also 2 Jahre nach der Mieterhöhung, die Zustimmung zu einer von der unwirksamen Formularklausel abweichenden Regelung begehrt. Hierauf habe er keinen Anspruch. Ebenso ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen.
BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16
Höchstsatz für Renovierungszuschlag ohne Wirtschaftlichkeitsberechnung
Der Kostenansatz für Schönheitsreparaturen beträgt nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV "höchstens" 8,50 EUR/qm jährlich. Es handelt sich um einen Höchstbetrag. Nach Ansicht des BGH darf der Vermieter stets den Höchstsatz ansetzen. Er folgert dies aus dem "Zweck der Pauschalierung"; hierdurch soll dem Vermieter eine konkrete Berechnung erspart werden. Im Hinblick auf die gesetzliche Regelung sei es auch nicht erforderlich, dass der Mieterhöhung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird (BGHZ 185 S. 114 = NJW 2010 S. 1590). Der Vermieter kann die Erhöhung rückwirkend seit Beginn des der Mieterhöhungserklärung vorangehenden Kalenderjahres verlangen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete gilt (§ 4...
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