Als nächstes ist der Gebäudesachwert nach § 190 BewG zu ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass durch Artikel 9 des Steueränderungsgesetzes 2015 vom 2.11.2015[16] auch das Bewertungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.2.1991[17] geändert wurde und § 190 BewG neu gefasst wurde, sowie die Anlagen 22 und 24 zu § 190 BewG sowie 25 zu § 191 BewG geändert worden sind.

Dabei ist vom Gebäuderegelherstellungswert nach § 190 Abs. 1 BewG auszugehen. Dazu sind grundsätzlich die nach § 190 Abs. 2 BewG an den Preisindizes für die Bauwirtschaft angepassten Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren.

[16] BGBl I 2015, 1834.
[17] BGBl I 1991, 230.

1. Ermittlung der Regelherstellungskosten

Die Regelherstellungskosten sind aus Anlage 24[18] ersichtlich. Hier erfolgt im Gegensatz zu Stichtagen vor dem 1.1.2016 nicht mehr eine Grobeinteilung der Baujahre. Insoweit liegt eine Vereinfachung vor.

Die Differenzierung danach, ob ein Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht ausgebaut, bzw. ob ein Flachdach existiert, ist geblieben. Auch die Unterscheidung, ob ein Keller vorhanden ist oder nicht, musste auch schon bisher vorgenommen werden.

Neu hinzugekommen ist eine Differenzierung danach, ob nur ein Erdgeschoss oder auch ein Obergeschoss vorhanden ist. Außerdem ist bei Einfamilienhäusern erstmals danach zu unterscheiden, ob es sich

a) um ein freistehendes Einfamilienhaus oder

b) um ein Doppel- bzw. Reihenendhaus oder

c) um ein Reihenmittelhaus

handelt.

Wie bisher kommt es auch auf den Ausstattungsstandard an. Während bisher nur zwischen drei Ausstattungsstandards zu unterscheiden war, sind ab 1.1.2016 fünf verschiedene Standardstufen zu berücksichtigen.

Die für Stichtage bis zum 31.12.2015 maßgebliche (alte) Anlage 24 hat schon 108 Auswahlkriterien geboten, um Regelherstellungskosten für ein Einfamilienhaus abzulesen.

Die für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 anzuwendende Anlage 24 bietet für Einfamilienhäuser sogar 180 verschiedene Möglichkeiten zur Ermittlung der Regelherstellungskosten. Das mag man gerechter oder genauer finden, durch die Ausbreitung von bisher drei Standardstufen in jetzt fünf Standardstufen wird das Verfahren aber auch noch streitanfälliger werden.

Dass es sich vorliegend um ein unterkellertes Gebäude, Baujahr 1938, handelt, könnte den Bearbeitern der Bewertungsstelle aus der Einheitswertakte bekannt sein, manches Mal werden sie aber nicht wissen, ob ein Keller vorhanden ist oder nicht. Ob das Dachgeschoss nachträglich, also nach der letzten Einheitswertfeststellung, ausgebaut wurde oder nicht, dürfte den Bearbeitern der Bewertungsstelle nicht immer bekannt sein, da für die Einheitsbewertung insoweit keine Anzeigepflicht besteht. Die Frage, ob es sich um ein Reihenendhaus handelt oder nicht, lässt sich auch eher nicht aus der Bewertungsakte entnehmen.

Der Berater hat es hier einfacher. Im Idealfall kennt er das Gebäude, anderenfalls kann er sich bei seinem Mandanten die nötigen Informationen besorgen.

Das hier zu bewertende Gebäude (Reihenendhaus) verfügt lt. Sachverhalt über

▪ Keller
▪ Erdgeschoss
▪ I. Etage = Obergeschoss und
▪ hat kein ausgebautes Dachgeschoss

Es ist deshalb in die Gebäudeklasse 2.12 einzuordnen.

Alleine die Einstufung in die Gebäudeklasse 2.12 hilft aber zur Bestimmung der Regelherstellungskosten nicht weiter, hierzu ist auch erforderlich zu bestimmen, wie der Ausstattungsstandard ist, denn die Anlage 24[19] unterscheidet zwischen fünf Standardstufen.

Als Steuerpflichtiger und Berater wird man bemüht sein, in die Rubrik "1" oder schlimmstenfalls "2" einsortiert zu werden. Man kann sich die Einstufung aber nicht aussuchen, sondern ist gehalten dazu einen Ausstattungsbogen auszufüllen. Dieser Vordruck könnte auch im vorliegenden Fall dem Berater dazu dienen, den Ausstattungsstandard zu bestimmen. Ist der Vordruck nicht zur Hand, ist nach Anlage 24 Abs. 3 zu § 190 BewG[20] vorzugehen.

Diese neue Beschreibung der Gebäudestandards bietet in neun Kategorien jeweils fünf Standardstufen, d. h. insgesamt 45 Möglichkeiten, den Gebäudestandard zu beschreiben. (Zum Vergleich: Die für Stichtage bis zum 31.12.2015 geltende Anlage 24 Abs. 3 zu § 190 BewG bot in 11 Kategorien jeweils drei Standardstufen, d. h. nur 33 Möglichkeiten). Die Vergrößerung des Spektrums von 33 auf 45 Optionen mag gerechter sein, führt aber auch nicht zu einer Vereinfachung, sondern zu mehr Streitpotential. Auffallend ist, dass Wärmeschutz und Lärmschutzgedanken in die neue Tabelle eingeflossen sind

Schließlich ist neu an der Gebäudebeschreibung ein Wägungsanteil der einzelnen Rubriken. So haben z. B. die Außenwände einen Wägungsanteil von 23, während die Fußböden nur einen Wägungsanteil von 5 haben.

Das führt für das hier zu bewertende Grundstück zu folgendem Ergebnis (siehe Tabelle oben).

 
  1 2 3 4 5 Wägungsanteil
  einfachst einfach Basis gehoben aufwendig  
Außenwände           23
Dach     Betondachpfanne mit Dämmung     15
Fenster und Außentüren   Zweifachverglasung mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz       11
Innenwände und Türen   nicht tragende...

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