Der Auffangtatbestand nach R B 182 Abs. 4 ErbStR 2011 ist nicht generell die Regel, sollte aber in den Fällen, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt und in denen den für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämtern Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vorliegen und bei denen auch eine Mietdatenbank iSv R B 186.5 Abs. 4 ErbStR für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht existiert, zur Regel werden.
Anderenfalls gelangt das Finanzamt jedenfalls spätestens dann an seine Grenzen, wenn es im Rechtstreit mit dem Steuerpflichtigen nachweisen muss, dass sich für das konkret zu bewertende Grundstück auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt[4] und diesen Nachweis nicht erbringen kann.
Geht das Finanzamt dagegen vom Sachwertverfahren aus, ist es auf der sicheren Seite, denn für die Anwendung des Ertragswertverfahrens hat der Steuerpflichtige die Beweislast. Überdies erspart sich das Finanzamt beim Sachwertverfahren eine Überprüfung nach § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG und einen eventuellen Streit mit dem Steuerpflichtigen darüber, ob die vereinbarte Miete um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweicht.
Akzeptiert der Steuerpflichtige die Bewertung im Sachwertverfahren nicht, hat er Gelegenheit, ein Mietgutachten iSv R B 186 Abs. 5 BewG vorzulegen (Vergleiche dazu auch R B 198 Abs. 3 S. 7 ErbStR 2011).
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