Wenn der Mieter verstirbt, sind sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, §§ 580, 564 BGB. Diese Vorschrift gilt bei Mietverhältnissen über Wohnraum nicht, soweit § 563 BGB bei Eintritt von Ehegatten, Lebenspartnern, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen in das Mietverhältnis oder bei gemeinsamem Mietvertrag von dem Verstorbenem mit Ehegatten, Lebenspartnern, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen § 563 a für die Fortsetzung des Mietverhältnisses lex specialis ist.
Die große praktische Bedeutung dieser Vorschrift liegt darin, dass das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tode des Mieters endet, sondern vielmehr der Erbe das Mietverhältnis kündigen muss, andernfalls sich das Mietverhältnis fortsetzt. Andererseits kann der Erbe entgegen dem Grundsatz "pacta sunt servanda", welcher auch für die Erben gilt, eine zwischen Vermieter und Erblasser vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses bzw. den wechselseitigen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht auf bestimmte Dauer durchbrechen und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis vor Ablauf der Befristung kündigen.
Auch der Vermieter kann eine noch mit dem Erblasser vereinbarte Befristung bzw. den wechselseitigen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht auf bestimmte Dauer durch Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beseitigen. Gleichfalls ist eine auf das kürzeste Maß der gesetzlichen Kündigungsfrist reduzierte Kündigung möglich, wenn eigentlich aufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses sich die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert hatte. Allerdings gilt bei Wohnraummietverhältnissen die Besonderheit, dass die Sozialschutzklauseln der §§ 574, 574 a, 574 b, 574 c BGB anwendbar sind.[6]
Nach § 564 BGB ist das Mietverhältnis innerhalb eines Monats zu kündigen, nachdem vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt wurde sowie davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist.
Eine Kündigung ist bereits vor der Annahme der Erbschaft möglich. Sofern Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker kündigen und zwar erst ab Amtsantritt (§ 2202 Abs. 1 BGB).[7]
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