ZErb 05/2019, Vorzeitige Au... / I. Die Auseinandersetzung einer SCI

Die SCI, Société civile immobilière, stellt keine Handels-, sondern eine Personengesellschaft (société civile) dar; daher ist Code civil, nicht Code de commerce oder Code des sociétés anzuwenden. Die Auflösung einer SCI kommt in Betracht:

  • wenn die Lebensdauer von 99 Jahren erreicht ist;
  • wenn eine Klausel die Auseinandersetzung vorsieht;
  • sobald der Gesellschaftszweck ("objet social") der SCI erreicht ist;
  • wenn der Gesellschaftsvertrag nichtig ist;
  • wenn die vorzeitige Auflösung ("dissolution anticipée") der SCI von den Gesellschaftern beschlossen wird (Art. 1844-7, 5°);
  • per Gerichtsbeschluss nach Streit zwischen den Gesellschaftern;
  • durch Beschluss eines gerichtlichen Auflösungsverfahrens ("liquidation judiciaire") und
  • sobald ein Gesellschafter die Anteile der anderen aufkauft.

1. Auflösung nach Verkauf der Immobilie(n)

Einer der Gesellschafter muss die Einberufung der Gesellschafterversammlung ("convocation de l’assemblée générale") beantragen, um die Auflösung zu beschließen. Es wird sodann ein Liquidator bestellt ("liquidateur de la SCI"), welcher ein Gesellschafter, Notar oder Anwalt sein kann. Sofern es keinen einstimmigen Beschluss gibt, kann ein solcher per Gerichtsbeschluss herbeigeführt werden. Über die Auflösung der SCI ist ein Protokoll zu erstellen ("rédaction du procès-verbal de la dissolution de la SCI"), dann hat die Registrierung des Auflösungsaktes beim Handelsgericht ("enregistrement de l’acte de dissolution de la SCI") zu erfolgen. Dies ist Aufgabe des Liquidators beim zuständigen Handelsgericht ("greffe du tribunal du commerce"). Die Kosten belaufen sich aktuell auf 375 EUR. Für die Veröffentlichung ("publication de l’avis de dissolution de la SCI") in einer Zeitung mit Gerichtsnachrichten sowie im Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ou BODACC sind obendrein Kosten von ca. 350 EUR einzuplanen.

Der Verkaufserlös wird auf das SCI-Bankkonto gebucht. Der Liquidator muss für die Schuldenbegleichung und die Verteilung gemäß den Anteilen der Gesellschafter an der SCI sorgen.

Zu unterscheiden von der Liquidation ist schließlich noch die Löschung der SCI aus dem RCS ("radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés").

2. Verfahren bzgl. Verkauf der Immobilie(n) der SCI

Es wird grundsätzlich empfohlen, den Verkauf der Immobilie auch in die Satzung zu schreiben. Grundsätzlich führt der Verkauf nicht automatisch zur Auflösung der Immobilie. Letztere bedarf des oben geschilderten Verfahrens. Der Geschäftsführer der SCI (hier: gérant-associé) muss eine außerordentliche Generalversammlung oder Jahresversammlung zwecks Beschlusses des Verkaufs der Immobilie(n) einberufen. Der Beschluss muss einstimmig sein. Darüber ist ein Protokoll zu fertigen ("procès-verbal de la vente du bien immobilier"). Es folgen die Unterschriften aller Gesellschafter.

Falls die Immobilie vermietet ist, bedarf es einer Anzeige an den/die Mieter, dass sie die Immobilie verlassen müssen ("congé pour vente au locataire de l’immeuble en vente").

Der Verkauf ist notariell zu beurkunden. Die SCI erhält einen Scheck vom Notar. Die Kosten fallen der SCI an. Der Gewinn wird gemäß der Anteile aufgeteilt.

Die SCI hat darauf Steuern zu zahlen. Wenn die Versammlung beschlossen hat, Dividenden zu zahlen, unterfallen diese der Einkommensteuer der Gesellschafter.

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