ZErb 03/2021, Der Familienpool als Nachfolgeinstrument ( ... / 3. Gründung des Familienpools in der Rechtsform der GmbH

Bei der Gründung des Familienpools in der Rechtsform der GmbH gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein Weg ist die Gründung einer GmbH im Wege der Bargründung und der anschließende Verkauf der Immobilien an die Gesellschaft gegen Übernahme der noch valutierenden Verbindlichkeiten und darlehensweisen Zurverfügungstellung des verbleibenden Restkaufpreises an die Gesellschaft. Die Übertragung würde also im Wege einer entgeltlichen Veräußerung erfolgen, wodurch auf Ebene der Gesellschaft eine neue Bemessungsgrundlage für Abschreibungen geschaffen würde. Zugleich läge für den veräußernden Gesellschafter ein potenziell einkommensteuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor (für Immobilien des Privatvermögens gem. §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG; für "steuerverstricktes" Kapitalvermögen gem. § 20 Abs. 2 EStG). Aber auch im Fall einer verdeckten Einlage von Vermögensgegenständen des Privatvermögens in eine GmbH, also bei Übertragung auf die GmbH ohne eine Gegenleistung, ist ertragsteuerlich sowohl bei Immobilien (§ 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 EstG) als auch bei steuerverstricktem Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 2 S. 2 EStG) von einer entgeltlichen Veräußerung auszugehen.

Nachteilig wirkt sich in beiden Varianten aus, dass die Übertragung von (inländischen) Immobilien auf eine GmbH Grunderwerbsteuer auslöst (§ 1 GrEStG), da der Befreiungstatbestand des § 5 GrEStG nur für Übertragungen auf Personengesellschaften gilt.

Meist geht man daher zur Vermeidung des Anfalls von Grunderwerbsteuer in drei Schritten vor, wenn als Zielrechtsform des Familienpools eine GmbH gewählt wurde. Es wird zunächst eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG gegründet und die Immobilien werden an die Gesellschaft verkauft. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Gründung eines Familienpools in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG verwiesen werden. Nach Ablauf von 5 Jahren (§ 5 Abs. 3 GrEStG^[63]) wird die GmbH & Co. KG dann im Wege eines Formwechsels in eine GmbH umgewandelt.^[64]

[63] Diese Frist soll ggf. auf 10 Jahre verlängert werden; vgl. hierzu zuletzt Referentenentwurf des BMF v. 8.5.2019 zum JStG 2019.

[64] Dies kann ertragsteuerlich grundsätzlich zu Buchwerten erfolgen, §§ 25, 20 Abs. 2 S. 2 UmwStG. Zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung s. gleichl. Länderl. v. 12.11.2018, BStBl I 2018, 1334, Tz. 7.3.2.2.