Qualifizierter Zeitmiet­vertrag

Ein Zeitmietvertrag, d. h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann, kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt (z. B. Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit). Ist dies nicht der Fall, gilt ein trotzdem geschlossener Zeitmietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Einfacher Zeitmiet­vertrag

Die Rechtsfolge eines wirksamen Zeitmietvertrags, insbesondere der Ausschluss der ordentlichen Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarfs) während der Laufzeit, wird in der Praxis allerdings sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite häufig gewünscht und kann dadurch herbeigeführt werden, dass Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.

Häufiger Fehler in der Praxis

Die Entscheidung des Gesetzgebers, den einfachen Zeitmietvertrag abzuschaffen und Zeitmietverträge nur noch bei Vorliegen eines gesetzlichen Befristungsgrundes zuzulassen, ist bereits damals als völlig praxisfremd kritisiert worden und auch heute noch vielfach unbekannt. Daher werden auch jetzt noch häufig Zeitmietverträge abgeschlossen, deren Befristung wegen Fehlens eines gesetzlichen Befristungsgrundes gegenstandslos ist.

Der BGH hilft

Die Rechtsprechung hat die Fehlleistung des Gesetzgebers inzwischen dadurch korrigiert, dass sie die Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen befristeten Kündigungsausschluss (Kündigungsverzicht) zulässt. Es ist nämlich zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen wäre. Nachdem das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Dies bedeutet, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht – wie früher bei einem einfachen Zeitmietvertrag.

(BGH, Urteile v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12 und v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12)

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