ZAP 9/2017, Eigentumswohnung: Akuter Marderbefall als Sachmangel

(OLG Hamm, Beschl. v. 13.2.2017 – 22 U 104/16) • Ein akuter Marderbefall stellt einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar. Unabhängig davon, ob der Marder bereits – oder überhaupt – größere Schäden verursacht hat, gilt dies allein deshalb, weil bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind. Haben Verkäufer Kenntnis von einem akuten Marderbefall, sind sie deshalb dem Käufer gegenüber offenbarungspflichtig. Dagegen wird ein Sachmangel nicht allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären. Hinweis: Nach der hier vom OLG vertretenen Ansicht traf den Verkäufer keine – auch keine allgemeine – Verpflichtung nach Maßgabe der §§ 311 Abs. 2, 280 BGB (c.i.c.), den Käufer vor Kaufvertragsschluss darauf hinzuweisen, dass sich die Möglichkeit eines Marderbefalls jederzeit realisieren konnte. Denn es entspricht nach Worten des Gerichts der allgemeinen Lebenserfahrung, dass diese Möglichkeit gerade angesichts der Lage des streitgegenständlichen Grundstücks an einen Wald grenzend bestand. Zudem indiziert ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall kein maßgeblich erhöhtes Risiko für einen erneuten Befall. Einem Käufer steht außerdem wegen der nur eingeschränkten Nutzbarkeit des zur streitgegenständlichen Wohnung gehörenden Kellerraums kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die eingeschränkte Nutzbarkeit offensichtlich ist. Über Mängel, die bei einer Besichtigung erkennbar sind, braucht ein Verkäufer nicht aufzuklären (BGH, Urt. v. 8.4.1994 – V ZR 178/92).

ZAP EN-Nr. 277/2017

ZAP F. 1, S. 455–456