ZAP 6/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 4. Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Seit der Gesetzgeber mit der Schuldrechtsreform die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren auf drei Jahre verkürzt hat, tauchen immer mal wieder verjährungsrechtliche Probleme bei Dauerstörungen auf. Auch der Anspruch des Vermieters gem. § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB von drei Jahren. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wie z.B. der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken, kann der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren (BGH NZM 2019, 143 = GE 2019, 245 = MietPrax-AK § 541 BGB Nr. 4 m. Anm. Eisenschmid; Fölst LMK 2019, 414485). Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache. Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen.

Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus § 535 Abs. 1 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Zu dieser Erhaltungspflicht hat der VIII. Senat bereits entschieden, dass sie eine vertragliche Dauerverpflichtung darstellt, die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht (BGH GE 2010, 479 = NZM 2010, 235 = WuM 2010, 238 = NJW 2010, 1292 = ZMR 2010, 520 = DWW 2010, 220 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 41 m. Anm. Eisenschmid; Schlimme jurisPR-MietR 9/2010 Anm. 2; Dötsch MietRB 2010, 129; Drasdo NJW-Spezial 2010, 321; Rave ZMR 2010, 521; Schmid WuM 2010, 655). Für eine davon abweichende verjährungsrechtliche Behandlung der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen, besteht kein Grund. In beiden Fällen handelt es sich jeweils um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.