ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / III. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor.

Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Entscheidung als erste Entscheidung zur "Mietpreisbremse" angekündigt wird, so sind die Ausführungen des Gerichts hierzu eher "sparsam". Das Schwergewicht der Entscheidung liegt auf der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und dabei vor allem auf der Frage, ob und ggf. wie der Berliner Mietspiegel im Prozess anzuwenden ist. Die Entscheidung ist eher im Zusammenhang mit dem Berliner Streit über die Verwendung der jeweiligen Mietspiegel im Prozess zu sehen (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Da das Gericht die Frage des angespannten Wohnungsmarktes in ganz Berlin nicht ansatzweise problematisiert hat, scheint es wohl nicht der Auffassung von Zehelein (NZM 2015, 761, 762; NZM 2016, 666) zu folgen, dass die Überprüfung der jeweiligen Landesverordnung auch was das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 556d BGB durch die Gerichte von Amts wegen zu geschehen habe.

Ausführlich mit der Frage der Wirksamkeit der Ermächtigungsgrundlage und der Landesverordnung für Berlin hat sich das AG Neukölln beschäftigt (NZM 2017, 31 = GE 2016, 1446). Es prüft schulmäßig die verfassungsrechtlichen Grenzen ohne ganz genau zu sagen, ob es hier eine Amtsermittlung auch der Tatsachen vorgenommen hat. Auch das AG Neukölln ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete mittels des Berliner Mietspiegels 2015 zumindest als einfachen Mietspiegel.

Eine Selbstverständlichkeit hat im Übrigen das AG München (DWW 2016, 340) ausgesprochen: Der Mieter muss den Vermieter nicht vor Vertragsschluss auf die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete hinweisen. Eine Anfechtung des Mietvertrags durch den Vermieter scheidet deshalb ebenso aus wie eine Kündigung oder eventuelle Schadensersatzansprüche. Die Frage, ob die verlangte Miete zulässig ist oder nicht, fällt ausschließlich in den Risikobereich des Vermieters.