ZAP 4/2017, Bankenhaftung: Kenntnis vom groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert

(BGH, Urt. v. 18.10.2016 – XI ZR 145/14) • Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines – auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor (hier: 14) beruhenden – „vereinfachten Ertragswertverfahrens“. Ein in dieser Weise pauschalierendes Verfahren ist rechtsfehlerhaft. Die Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor ist nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. Hinweis: Nach der hier vom BGH vertretenen Ansicht ist für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie und folglich auch nicht für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für deren Erwerb nicht ein sog. vereinfachtes Ertragswertverfahren anzuwenden, das daraus besteht, die 14-fache Jahresnettomiete mit dem Kaufpreis zu vergleichen. Die Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor sei nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. So habe die Stiftung Warentest im Jahr 2016 abhängig von der jeweiligen Region, der konkreten Lage und der jeweiligen Ausstattung der Immobilie Multiplikatoren zwischen 7,5 und 37,9 ermittelt (Finanztest 7/2016). Der BGH erläutert, dass einfache Überschlagsrechnungen, die die konkreten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie nicht nachvollziehbar berücksichtigen, nicht für die genannte Wertermittlung dienen können.

ZAP EN-Nr. 123/2017

ZAP F. 1, S. 165–165