1. Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung ist offen, ob das für Wohnraum ergangene Urteil des BGH vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) auf Geschäftsraum übertragbar ist. Die besseren Argumente und die bisherige Linie des BGH sprechen dafür, dass sich der 12. Zivilsenat des BGH dem 8. Zivilsenat anschließt.
2. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters droht die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die ggf. auch die Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter gefährdet.
3.

Zur Regelung der Schönheitsreparaturen für unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Geschäftsraum gibt es keine generelle Gestaltungsempfehlung. Je nach den jeweiligen Umständen des einzelnen Mietverhältnisses kann der Vermieter nach folgendem Prüfschema entscheiden, welche Vertragsgestaltung für ihn praktikabel und vorteilhaft ist:

a) Bei Umbau der Mietsache durch den Mieter: Individualvereinbarung.
b)

Kein Umbau der Mietsache durch den Mieter:

  • Generell: angemessener Geldausgleich auf Basis eines Kostenvoranschlags.
  • Generell: Renovierung durch den Vermieter und Mietvertrag mit regulärer Schönheitsreparaturklausel.
  • Mietsache teilweise abgenutzt: Übertragen der Schönheitsreparaturpflicht nur für renovierte Teile.
  • Änderungskündigung möglich oder Kosten überschaubar: Ausschluss der Vermieterpflicht zu Schönheitsreparaturen ohne Übertragung auf den Mieter ("Freizeichnung").

Autoren: Ass. jur. Claus Cramer, München, und Rechtsanwalt Dr. Andreas Stangl, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht, Cham

ZAP 4/2016, S. 167 – 176

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