ZAP 20/2018, Der Untermieter: Freund oder Feind?

Die Vorsilbe "Unter" hat nicht selten einen wenig schmeichelhaften Beigeschmack. Denke ich an meine Bundeswehrzeit zurück, dann war es ein nach meinem höchstpersönlichen Empfinden unterbelichteter Unteroffizier, der zu meinem Pech mit einer Pistole, die zu meinem Glück nicht geladen war, auf mich zielte und abdrückte. Er tat es wohl, weil ich, obwohl sein Untergebener, in seinen Augen nicht unterwürfig genug war. Für ihn offenbar unterhaltsam, für mich, wäre die Waffe geladen gewesen, mein Untergang. Mein Nervenkostüm war seinerzeit bereits stabil genug, um mich davon nicht unterkriegen zu lassen. Schon damals war mir allerdings klar, ich tauge nicht zum Untertan. Dann schon eher zum Untermieter, auch wenn ich in diese Rolle Zeit meines Lebens noch nicht schlüpfen musste.

Den Begriff "Untermiete/r" sucht man im BGB vergebens. Trotz Recherche konnte ich den Erfinder des Wortes nicht ausfindig machen. Gleichwohl weiß vermutlich jeder, was damit gemeint ist. Gleich zwei wichtige mietrechtliche Normen beschäftigen sich mit diesem Phänomen, § 540 und § 553 BGB, auch wenn es Kollegen/Kolleginnen geben soll, die selbst nach jahrzehntelanger intensiver Tätigkeit im Mietrecht nicht ein einziges Mal damit in Berührung gekommen sind.

Bei der Untermiete treten i.d.R. drei Personen in Erscheinung: Vermieter, Mieter und Untermieter. Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Wohnung, dieser vermietet sie entweder komplett oder zimmerweise an seinen Untermieter. Ob der Mieter dazu überhaupt befugt ist, stellt man durch einen Blick in den Mietvertrag fest. Nach Blank (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017 § 540 Rn 3) ist bei den üblichen unbefristeten Mietverhältnissen selbst ein formularmäßiger Ausschluss der Untervermietung wirksam. Durch einen wirksamen Ausschluss könnte ein Vermieter zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Er verhindert den unerwünschten Einzug von Untermietern und beseitigt das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Und die meisten Mieter denken bei Eingehung eines Mietvertrags ohnehin nicht daran, dass sie jemals in die Lage kommen könnten, untervermieten zu wollen oder sogar zu müssen.

Ist die Untervermietung nicht ausgeschlossen, müsste der Mieter seinen Vermieter vorher um Erlaubnis fragen. Unterlässt er das, berührt das die Wirksamkeit eines ohne Zustimmung des Vermieters geschlossenen Untermietvertrags aber nicht. Der Mieter darf trotz Vertragsverstoßes in Form nicht eingeholter Zustimmung fleißig die Miete von seinem Untermieter kassieren. Die Ansicht, dass der Vermieter vom vertragswidrig handelnden Mieter die Untermiete herausverlangen dürfe, hat sich gegen die h.M. bislang nicht durchsetzen können (Blank, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 540 Rn 15 m.w.N.). Einer der eher seltenen Fälle, in denen Vertragsverstöße des Mieters zumindest solange sogar noch belohnt werden, wie der Vermieter nicht von seinem Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB oder von seinem Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Gebrauch macht – wobei nicht übersehen werden darf, dass in den Fällen, in denen mieterseits ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung besteht, diese Pflichtverletzung zumindest nach Ansicht des OLG Dresden (Urt. v. 30.6.2015 – 5 U 375/15) regelmäßig keinen Kündigungsgrund darstellt. Und da die Durchsetzung der Vermieterrechte regelmäßig auch eine vorherige Abmahnung notwendig macht, freut sich das Belohnungssystem im Mieterhirn noch einige Zeit über regelmäßige Einnahmen aus dem mit reichlich Geschmäckle zustande gekommenen Untermietvertrag.

In der Regel sind es drei Beweggründe, die Mieter dazu veranlassen, Untermieter aufzunehmen: Einsamkeit, vorübergehende Abwesenheit oder Ebbe im Portemonnaie, wobei zuletzt Genanntes das vorherrschende Motiv sein dürfte. Mit dem Fall der vorübergehenden Abwesenheit durfte sich der BGH zuletzt am 11.6.2014 (Az. VIII ZR 349/13) beschäftigen: Ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt stellt demnach i.d.R. ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung dar, solange der Mieter zumindest ein Zimmer seiner Wohnung selbst behält. Und spätestens seit der Entscheidung des BGH vom 31.1.2018 (Az. VIII ZR 105/17) dürfte klar sein, dass auch Einsamkeit und der Wunsch, die Miete teilweise durch Untervermietung zu decken, ein nachvollziehbares Interesse an einer Untervermietung darstellen können.

In der heutigen Zeit ist es demnach ebenso antiquiert wie falsch, wenn Vermieter glauben, sie könnten als Eigentümer des Mietobjekts die Spielregeln bestimmen, wie es borniert und falsch ist, wenn Mieter gebetsmühlenartig predigen, einmal im Monat dürfe man so laut feiern, wie man wolle. Einer der zahlreichen Vorteile unseres Mietrechts ist seine soziale Ausgewogenheit und die Tatsache, dass beide – Vermieter und Mieter – im Falle übergeordneter Interessen des jeweils anderen Vertragspartners ihre eigenen Interessen einfach mal hintanstellen müssen. Irgendwann, wie in der Schlange an der Kasse im Supermarkt, kommt jede...