ZAP 21/2017, Reform der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienk ... / b) Kreditwürdigkeitsprüfung, § 505b Abs. 2 BGB

Eine weitere "nachholende" Richtlinienumsetzung zu Klarstellungszwecken führt zur Änderung des § 505b Abs. 2 S. 3 BGB (s. BT-Drucks 18/10935, S. 21, 40). Mit ihr werden die erst jüngst im BGB etablierten Kriterien für die Kreditwürdigkeitsprüfung (das Kreditvergabeverbot des Art. 18 Abs. 1 WIKrRL wurde mit § 505a Abs. 1 S. 2 BGB umgesetzt, und § 505b Abs. 2 S. 3 BGB spiegelt Art. 18 Abs. 3 WIKrRL wider) nach kurzer Zeit modifiziert. Dies liegt daran, dass der letzte Halbsatz von Art. 18 Abs. 3 WIKrRL seinerzeit nicht umgesetzt worden ist. Gemäß Art. 18 Abs. 3 WIKrRL darf die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf aufbauen, dass der Wohnimmobilienwert den Kreditbetrag übersteigt (bzw. der Immobilienwert zunimmt), es sei denn, der Kreditvertrag dient zum "Bau" oder der Renovierung der Wohnimmobilie (s. dazu Erwägungsgrund 55, S. 7 der WIKrRL).

Die Gesetzesbegründung räumt dabei selbst ein, dass dies teilweise zu der (unzutreffenden) Annahme geführt habe, die WIKrRL sei dahingehend "überschießend" umgesetzt worden, dass eine Berücksichtigung von Wert oder Wertsteigerung bei Bau- oder Renovierungsmaßnahmen bei Wohnimmobilien nicht mehr zulässig sei (so BT-Drucks 18/10935, S. 40). Dieses erkannte Umsetzungsdefizit soll nunmehr durch eine enge sprachliche Anlehnung an den Richtlinienwortlaut beseitigt werden, damit in der Rechtspraxis der Gleichlauf zwischen WIKrRL (s. auch deren Erwägungsgrund 55) und deutschem Umsetzungsrecht bzgl. der Kreditwürdigkeitsprüfung unzweifelhaft erkennbar wird. § 505b Abs. 2 S. 3 BGB wird dazu wie folgt gefasst (s. hierzu auch die Paralleländerung in § 18a Abs. 4 S. 3 KWG): "Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie." Auch diese Ergänzung der Ausnahme zum Kreditvergabeverbot führt selbstverständlich nicht dazu, dass der Kreditgeber von einer Kreditwürdigkeitsprüfung überhaupt absehen darf (vgl. zu den Rechtsfolgen fehlender oder fehlerhafter Kreditwürdigkeitsprüfung den gleichnamigen Beitrag von Buck-Heeb NJW 2016, 2065 ff. m.w.N.) oder nur darauf abstellen kann, dass der Immobilienwert die Verbindlichkeiten abdeckt, ohne die Möglichkeit des Darlehensnehmers zu deren Tilgung mit in die Rechnung einzustellen.

Hinweis:

Wie der Gesetzgeber (zutreffend) betont (BT-Drucks 18/10935, S. 40), verbleibt beim Immobilienkreditgeber auch nach dieser Ergänzung von § 505b Abs. 2 S. 3 BGB die Verantwortung (s. insb. zur Schadensersatzhaftung als Rechtsfolge z.B. Barta/Braune BKR 2014, 324 ff. m.w.N.) für eine belastbare Kreditvergabeentscheidung (an der es in den "Schrottimmobilien"-Fällen seinerzeit regelmäßig gefehlt hat).

Sofern es um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag geht, der keine Wohnimmobilie betrifft, ist die Vorschrift bereits nach ihrem Wortlaut nicht anwendbar. Es droht jedoch bereits ein neuer Korrekturbedarf, da Art. 18 Abs. 3 WIKrRL nach der Intention der Richtlinie gemäß deren Erwägungsgrund 55, S. 7 nicht den "(Neu-)Bau" einer Wohnimmobilie, sondern (nur) deren "Ausbau" meint. Da der Gesetzgeber selbst eine streng richtliniengetreue Umsetzung beabsichtigt (so explizit BT-Drucks 18/10935, S. 40), ist auch die Neuregelung des § 505b Abs. 2 S. 3 BGB richtlinienkonform einschränkend auszulegen (so insb. Omlor NJW 2017, S. 1633 ff., 1636 m.w.N.), da diese Einschränkung dem neuen Normwortlaut nicht zu entnehmen ist. Nicht geklärt ist auch nach neuem Recht die (Streit-)Frage, ob bei fehlender oder fehlerhafter Kreditwürdigkeitsprüfung auch eine Haftung des Kreditgebers aus c.i.c. (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) eingreift (s. zur fehlenden Haftung des Darlehensnehmers nur § 505d Abs. 2 BGB), da der Gesetzgeber diese Frage (s. zu Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses BT-Drucks 18/11774, S. 32) zumindest nicht explizit geregelt hat (verneinend mit Blick auf die gesetzgeberische Begründung fehlenden Regelungserfordernisses Omlor NJW 2017, 1633 ff., 1637 m.w.N.; abw. – zum alten Recht – mit Blick auf die Notwendigkeit richtlinienkonformer Auslegung im Sinne einer effektiven Durchsetzung des Unionsrechts z.B. Barta/Braune BKR 2014, 324 ff., 330 m.w.N., sowie diff. Herresthal EuZW 2014, 497 ff., 500).