ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / b) Rechtsgeschäftlich vereinbarte Abrechnungsfrist

Seit der letzten großen Mietrechtsreform (Artz NJW 2015, 1573) gibt es eine gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Über Betriebskosten ist binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, anderenfalls kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr verlangen. Teilweise ist in alten Mietverträgen auch eine Frist enthalten, binnen derer über die Betriebskosten abzurechnen ist. Der BGH (WuM 2016, 164 = GE 2016, 321 = ZMR 2016, 284 = NZM 2016, 307 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 116 m. Anm. Eisenschmid; Harsch MietRB 2016, 95; Lepczyk jurisPR-MietR 10/2016 Anm. 1) musste sich jetzt mit der Frage beschäftigen, ob die Nichteinhaltung einer solchen Frist auch zu einem Forderungsverlust führt. Seiner Meinung nach ist einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 S. 1, 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. (...)", keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen. Seiner Meinung nach ist die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB hier nicht zur Anwendung. Das wäre nur dann der Fall, wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel am Inhalt der Klausel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind. Bei dieser Betrachtungsweise blieben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und die für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen.

Hinweis:

Das bedeutet, dass nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsfrist Abrechnungsreife eintritt und der Mieter einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der Abrechnung hat. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann er die Zahlung der weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten bzw. nach beendetem Mietverhältnis auch die gezahlten Vorauszahlungen zurückverlangen. Wenn der Vermieter jedoch innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abrechnet, dann kann er auch Nachforderungen verlangen.