I. Einleitung

Aufgabe des Maklers ist es, Anbieter und Nachfrager von Immobilien oder sonstigen Gegenständen des Wirtschaftsverkehrs zum Zwecke eines Vertragsabschlusses zusammenzuführen (BGHZ 161, 349, 358). Obwohl es sich hierbei um eine für das Wirtschaftsleben ganz besonders bedeutsame Funktion handelt, sind die hierauf bezogenen gesetzlichen Regelungen in den §§ 652–654 BGB völlig lückenhaft ausgestaltet. Das Maklerrecht hat daher in erster Linie durch die Rechtsprechung des hierfür zuständigen Zivilsenats des BGH – des Maklerrechtssenats – seine heutigen Konturen erhalten. Maklerrecht ist mithin überwiegend Richterrecht (Erman/O. Werner, BGB, 14. Aufl. 2014, Vorb. § 652 Rn 1; MüKo-BGB/H. Roth, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn 2; Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl., Rn 8; Würdinger JZ 2009, 349). Mit Wirkung zum 1.1.2014 – bezogen auf Neueingänge – ist die Zuständigkeit für Maklerrechtssachen beim BGH vom III. Zivilsenat, der hierfür seit 1995 verantwortlich war und nunmehr wegen erheblicher Zunahme des Geschäftsanfalls in seinen übrigen Zuständigkeitsbereichen entlastet werden musste, auf den I. Zivilsenat übergegangen. Dieser Senat ist schwerpunktmäßig für das Wettbewerbsrecht einschließlich des Urheberrechts und des Transportrechts zuständig (D. Fischer WM 2016, Sonderbeilage Nr. 1, S. 3).

II. Gesetzliche Grundlagen

1. Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Bestellerprinzip

Eine tiefgreifende Veränderung hat das Wohnungsvermittlungsrecht durch die zum 1.6.2015 in Kraft getretene Einführung des Bestellerprinzips erfahren (Einzelheiten hierzu D. Fischer NJW 2015, 1560; Duchstein NZM 2015, 417; Grams ZfIR 2015, 512). Dieses sieht vor, dass derjenige den Wohnungsmakler bezahlen soll, der ihn beauftragt hat. Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist daher nur noch dann zulässig, wenn er dem Makler einen eigenständigen Suchauftrag erteilt und dieser ausschließlich für den Kunden nach außen suchend tätig wird (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). In seinem Anwendungsbereich bedeutet das Bestellerprinzip ein faktisches Verbot der Doppeltätigkeit des Maklers. Die Textform ist für alle Wohnraummaklerverträge zwingend vorgeschrieben (§ 2 Abs. 1 S. 2 WoVermittG); Verstöße hiergegen führen zur Nichtigkeit des Maklervertrags (AG Dülmen WuM 2016, 374; D. Fischer WuM 2016, 391, 394). Umgehungsgeschäfte sind unzulässig. So darf der Makler vom Wohnungssuchenden keine Besichtigungsgebühren verlangen, wenn er zuvor bereits mit dem Vermieter in Verbindung gestanden hat (LG Stuttgart, Urt. v. 15.6.2016 – 38 O 73/15 KfH, BeckRS 2016, 11583; D. Fischer WuM 2016, 391, 397 f.).

Mit Beschluss vom 29.6.2016 (ZAP EN-Nr. 580/2016) hat das BVerfG das Bestellerprinzip insgesamt für verfassungsrechtlich unbedenklich erklärt und hiergegen gerichtete Verfassungsbeschwerden abgewiesen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz vor. Dies gilt sowohl für die Einführung des Bestellerprinzips im gesamten Bundesgebiet im Gegensatz zur regionalen Begrenzung der Mietpreisbremse (BVerfG BeckRS 2016, 48701 Rn 75) als auch für die Erforderlichkeit der Ausschließlichkeitsregel des § 2 Abs. 1a WoVermittG; eine verfassungskonforme Reduktion in den Fällen der Mehrfachbeauftragung ist nicht geboten (Rn 77 f.). Die Einführung des Textformerfordernisses verletzt die beschwerdeführenden Makler nicht in ihrer Berufsfreiheit (Rn 94 f.).

2. Gewerberechtliche Zusatzanforderungen an das Berufsbild des Maklers

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat in Umsetzung des Koalitionsvertrags 2013 im Juli 2015 einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler vorgelegt. Danach ist unter Änderung von § 34c GewO für Immobilienmakler ein Sachkundenachweis und ein Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung für die Erteilung einer gewerblichen Erlaubnis vorgesehen (hierzu GE 2015, 939). Gegenwärtig befindet sich der Entwurf in der Überarbeitung (vgl. Kassler GE 2016, 776).

III. Rechtsprechung

1. Nachweismakler – Vermittlungsmakler

§ 652 BGB spricht von zwei Tätigkeitsarten des Maklers: zum einen der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags, zum anderen die Vermittlung eines Vertrags. Bei der Nachweistätigkeit hat der Makler dem Kunden lediglich Vertragsabschlussinteressenten zu benennen, ohne dass er hierbei auf die Vertragsverhandlungen Einfluss nehmen muss. Unter Nachweis ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden zu verstehen, mit der dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH NJW-RR 2014, 1272 Rn 15; NZM 2016, 475 Rn 20). Der Vermittlungsmakler hat dagegen auf die Abschlussbereitschaft des potentiellen Vertragspartners seines Kunden final einzuwirken (BGH NJW-RR 2009, 1282 Rn 8).

Die Begriffe Nachweismakler und Vermittlungsmakler werden im Rechtsalltag – in der Kautelarpraxis sowie selbst durch den modernen Gesetzgeber – mitunter nicht hinreichend auseinandergehalten (OLG Saarbrücken NJW-RR 2016, 58, 59). So weist die Legaldefinition des § 1 WoVermittG dem Begriff Wohnungsvermittler die Funktion eines Oberbegriffes zu, der beide Tätigkeitsbereiche umfasst. Daher erscheint es nicht fernliegend, dass eine als Vermit...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge