ZAP 14/2021, Covid-19-Pandemie: Mietreduzierung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

(AG Dortmund, Urt. v. 27.4.2021 – 425 C 788/20) • Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 stellt zwar keinen Mangel der Mietsache dar; es hat jedoch eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen. Dabei ist die Miete um 50 % des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus Online-Geschäften zu reduzieren. Die Vorschrift über die Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage bei Nichtverwendbarkeit von Gewerbemieträumen wegen der Covid-19-Pandemie ist auch auf Situationen vor deren Inkrafttreten anzuwenden. Hinweis: Welche Auswirkungen die pandemiebedingten Beschränkungen auf Mietverträge haben, gehört zurzeit zu den am intensivsten diskutierten Fragen des Mietrechts. Generell abgelehnt haben eine Anwendung des § 313 BGB das AG Düsseldorf (Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20) und das AG Köln (Urt. v. 4.11.2020 – 206 C 76/20). Andere Gerichte haben zwar die Anwendung des Rechtsinstituts grds. bejaht, aber die Messlatte sehr hochgelegt. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage komme erst in Betracht, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen komme. Zumindest für die ersten beiden Monate der infolge der Covid-19-Pandemie bedingten Schließung von Gewerberäumen sei eine Mietanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorzunehmen (OLG Zweibrücken, Urt. v. 11.9.2020 – HK O 17/20). Demgegenüber haben das LG Mönchengladbach (Urt. v. 2.11.2020 – 12 O 154/20) und das LG Dortmund (Urt. v. 23.2.2021 – 12 O 359/20) eine Halbierung der Miete für angemessen erachtet. Gegen eine Entscheidung ist bereits Revision zum BGH eingelegt, sodass die grundsätzliche Frage dort demnächst entschieden wird.

ZAP EN-Nr. 375/2021

ZAP F. 1, S. 685–685