ZAP 12/2020, Die Eigenbedarfskündigung im Mietprozess / c) Anspruch auf ortsübliche Marktmiete

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894).

Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB entschieden, wobei er maßgeblich darauf abgestellt hat, dass Sinn und Zweck von § 546a Abs. 1 BGB sei, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, die im Rahmen eines vertragsähnlichen Anspruchs geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen, da das Mietverhältnis in der Vorenthaltungszeit (sprich: nach Ablauf der Kündigungsfrist) nur auf Rückgabe der Mietsache angelegt sei, welche allein vom Willen des Mieters abhänge (BGH, a.a.O.).

Hinweis:

Im Unterschied zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB (vereinbarte Mieten in den letzten 6 Jahren des Mietverhältnisses in der betreffenden Gemeinde) dürfte die Entscheidung insb. bei langjährigen Mietverhältnissen, bei denen keine oder nur untergeordnete Mieterhöhungen vereinbart wurden, dazu führen, dass erheblich höhere Vorenthaltungsentschädigungen mieterseits zu bezahlen sind. Im Anwendungsbereich der Regelungen über die sog. Mietpreisbremse gem. den §§ 556d ff. BGB, ist die vom Vermieter einforderbare Entschädigungshöhe jedoch bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB gedeckelt (vgl. § 556d Abs. 1 BGB; Fleindl, NZM 2017, 282). Der Mieter sollte sich also bewusst sein, dass eine lange Verfahrensdauer durchaus zur Folge haben kann, dass enorme Entschädigungen nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werden können, sofern die Räumungsklage im Endeffekt Erfolg hat.