ZAP 12/2020, Die Eigenbedarfskündigung im Mietprozess / 2. Benutzung der Räume als Wohnung

Die vermieteten Wohnräume müssen überwiegend zu Privatzwecken in Anspruch genommen werden und der Vermieter muss die ganze Wohnung benötigen, da das Gesetz abgesehen von der Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen nach § 573b BGB keine Möglichkeit bietet, nur einen Teileigenbedarf geltend zu machen (Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2018, Stand: 30.3.2020, § 573 BGB Rn 94 m.w.N.). Die Absicht, einen untergeordneten Teil der Wohnung gewerblich zu nutzen, hindert die Eigenbedarfskündigung nicht (LG Berlin, Urt. v. 8.1.1991 – 67 S 133/90, GE 1991, 683). Nach Auffassung des BGH kann der Vermieter, der die Räume ausschließlich zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken nutzen will, nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kündigen, da die Nutzung zu gewerblichen Zwecken ausgehend von der durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten ist als der Bedarf zu Wohnzwecken (BGH, Beschl. v. 5.10.2005 – VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779; a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 59a).

Praxistipp:

Die Frage, ob eine überwiegende Wohnnutzung vorliegt, enthält ein wertendes Element, wobei als Faustformel gelten kann, dass eine überwiegende Wohnnutzung i.d.R. dann vorliegt, wenn mehr als 50 % der im Streit stehenden Räumlichkeiten zu Wohnzwecken verwendet werden sollen.