ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / a) Eigennutzungstatbestand (§ 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB)

Der Eigennutzungstatbestand liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Der privilegierte Personenkreis entspricht daher dem bei der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (MüKo-BGB/Häublein, a.a.O., § 575 Rn 16). Bei mehreren Vermietern ist es ausreichend, wenn einer von ihnen die Wohnung selbst nutzen möchte. Ein etwaig bestehender zukünftiger Berufs- oder Gewerbebedarf ist von § 575 hingegen nicht umfasst (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 8).

aa) Ernsthafter Nutzungs-/Überlassungswille

Der Unterschied zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt darin, dass bei § 575 BGB der bloße Nutzungs- und Überlassungswille genügt, bei der Eigenbedarfskündigung ein Nutzungs- und Überlassungswille bei Kündigungsausspruch und grundsätzlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist positiv vorliegen muss (MüKo-BGB/Häublein, a.a.O., § 575 Rn 16). Es ist bei § 575 BGB mithin ausreichend, wenn der Vermieter die Nutzung/Überlassung ernsthaft in Betracht zieht, bei der Eigenbedarfskündigung würde eine Kündigung in diesem Fall regelmäßig als sog. Vorratskündigung (vgl. hierzu explizit BGH, Urt. v. 23.9.2015 – VIII ZR 297/14) materiell unwirksam sein (BGH, Urt. v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 8).

Praxishinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung hat deutlich strengere Voraussetzungen als eine zeitliche Befristung aufgrund einer geplanten Eigennutzung des Vermieters. Um mögliche ggf. zeit- und kostenintensive Räumungsrechtsstreite aufgrund einer erklärten Eigenbedarfskündigung zu vermeiden, ist auf Vermieterseite dringend anzuraten, einen etwaigen Eigennutzungswunsch früh zu bilden, um ggf. einen auf längere Zeit befristeten Mietvertrag abzuschließen.

bb) Reichweite des erlaubten Nutzungs-/Überlassungswillens

An einem ernsthaften Nutzungs-/Überlassungswillen fehlt es dann, wenn zum Zeitpunkt der Befristung bereits feststeht, dass z.B. der Vermieter die Wohnung gar nicht nutzen kann, etwa weil er sich dauerhaft an einem anderen Ort aufhält. Zu beachten ist weiter, dass die Nutzungsmöglichkeit nicht mit Sicherheit feststehen muss, es ist vielmehr ausreichend, wenn der Vermieter in Erwägung zieht, dass nach Ablauf der Vertragszeit ein Nutzungswille vorliegen könnte (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 18; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 9 m.w.N.). Ein bestimmtes Nutzungsinteresse ist ebenso wenig erforderlich, wie ein bestimmtes Mindestmaß der Nutzung. Ausreichend ist deshalb auch, wenn der Vermieter die Wohnräume nur als Wochenend- oder Zweitwohnung nutzen will: Seit der Entscheidung des BGH (Beschl. v. 22.8.2017 – VIII ZR 19/17) steht für den Bereich der Eigenbedarfskündigung fest, dass auch eine Nutzung als Zweitwohnung grundsätzlich möglich ist. Für den Bereich des Zeitmietvertrags muss dies erst Recht gelten, da der Mieter hier anders als bei einer Eigenbedarfskündigung die intendierte Nutzung als Zweitwohnung bei Vertragsschluss kennt, sich durch Vertragsunterschrift dazu bereit erklärt, einen nur befristeten Wohnraummietvertrag abzuschließen und damit weniger schutzbedürftig ist (in diesem Sinne auch MüKo-BGB/Häublein, a.a.O., § 575 Rn 17 m.w.N.; im Ergebnis ebenso Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 22).

cc) Übrige Voraussetzungen der Nr. 1

Für die Reichweite des Begriffs der Wohnung, der Familienangehörigen und der Haushaltsangehörigen gelten die im Bereich der Eigenbedarfskündigung von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend (vgl. insoweit Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn 54, 51 m.w.N.). Der privilegierte Personenkreis ist in § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB abschließend aufgezählt, eine Ausdehnung auf andere Personen ist nicht möglich.

Hinweis:

Für die weiteren Voraussetzungen besteht eine Parallelität der Rechtslage zur Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, so dass die dort geltenden Rechtsgrundsätze entsprechend gelten.