ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / V. Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung der Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 1 BGB)

§ 556g Abs. 1 BGB formuliert in Satz 1 zunächst die relative Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Soweit somit für den Mieter nachteilige Regelungen zur Mietpreisbremse getroffen wurden, sind diese unwirksam. Satz 2 macht hiervon eine Ausnahme für die vereinbarte Miethöhe. Wird bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, welche die höchstzulässige Miete übersteigt, berührt dies nicht die Wirksamkeit des Mietvertrags insgesamt. Es bleibt lediglich der Teil unwirksam, der die zulässige Miete überschreitet. Satz 3 regelt, dass der Mieter die so überhöht gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verlangen darf. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfolgenverweisung (Fleindl WuM 2015, 212, 213; a.A. Hinz ZMR 2014, 593 [Rechtsgrundverweisung]). Die Tatbestandsvoraussetzungen für das Herausgabeverlangen des Mieters ergeben sich aus § 556g Abs. 2 BGB.

§§ 814 und 817 S. 2 BGB, die in ihrer Anwendung ausgeschlossen sind, schließen lediglich bestimmte Einwendungen des Bereicherten aus. Nach § 814 BGB kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurück gefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Gemäß § 817 S. 2 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn die Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt und Mieter sowie Vermieter hiergegen verstoßen. Damit schadet es nicht, wenn der Mieter von dem Verstoß gegen die Mietpreisbremse positiv Kenntnis hat und die geforderte Miete trotzdem zahlt. Der Ausschluss der Anwendung der §§ 814, 817 S. 2 BGB gilt aber nur für die Mietpreisbremse. Fordert der Mieter Geld zurück, weil er einen Verstoß gegen § 5 WiStG rügt, kann er mit seinem Begehren nach diesen Vorschriften ausgeschlossen sein (Blank WuM 2014, 641, 654). Die hier getroffene Regelung schließt nicht aus, dass sich die Mietvertragsparteien im laufenden Mietverhältnis über eine höhere Miete verständigen. § 557 Abs. 1 BGB lässt in solchen Fällen ausdrücklich eine Vereinbarung über die Höhe der Miete zu.

1. Zahlung durch Dritte

Das Rückgabeverlangen des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Dritter die vereinbarte überhöhte Miete gezahlt hat. Dies betrifft insbesondere Zahlungen etwa der Sozialhilfebehörden, die mit Erfüllungswirkung für den Mieter geleistet werden. Auch in diesen Fällen kann der Mieter sein Rückzahlungsbegehren gegenüber dem Vermieter geltend machen. Will die Sozialhilfebehörde ihren Anspruch gegenüber dem Vermieter wahren, muss sie sich derartige Rückerstattungsansprüche vom Mieter abtreten lassen.

2. Wechsel auf der Vermieterseite

Zweifelhaft kann sein, wem der Rückerstattungsanspruch zusteht, wenn auf der Vermieterseite ein Personenwechsel durch Veräußerung stattfindet. Hier gilt das Fälligkeitsprinzip, das besagt, dass Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, dem veräußernden Vermieter zustehen bzw. von ihm zu erfüllen sind und Ansprüche, die danach fällig geworden sind, hingegen dem Erwerber verbleiben bzw. von diesem zu erfüllen sind (Streyl in: Schmidt-Futterer § 566 BGB Rn. 86).

Beispiel:

Mieter rügt Überzahlung von 60 EUR im:	November 2015
Verkauf des Objektes am:	10.1.2016
Eintragung im Grundbuch am:	15.5.2016
Zahlungsklage des Mieters im:	September 2016

Anspruch bis Mai 2016 gegenüber Veräußerer, ab Juni 2016 gegenüber Erwerber.

3. Wechsel auf der Mieterseite

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt.

Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass sie doch nicht gut zusammenleben können und die Wohnung aufgeben möchten. Ist in diesem Fall der Vermieter mit der Entlassung einer der Parteien aus dem Mietvertrag einverstanden und führt das Mietverhältnis mit der anderen Vertragspartei fort, dann liegt lediglich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vor und die Mietpreisbremse kommt nicht zur Anwendung. Anders ist dies dann, wenn beide Vertragsparteien das Mietverhältnis beenden und der Vermieter mit dem verbleibenden Teil einen neuen Mietvertrag abschließt. Dann ist § 556d Abs. 1 BGB zu beachten. Ähnlich wird man entscheiden, wenn der Mieter ein langfristiges Mietverhältnis vorzeitig beendet und dem Vermieter einen Ersatzmieter stellt. Tritt der Ersatzmieter lediglich in das Mietverhältnis ein, wird der alte Vertrag fortgesetzt. Schließt der Vermieter mit dem Ersatzmieter jedoch einen neuen Vertrag ab, regelmäßig mit völlig anderen Bedingungen, dann ist § 556d Abs. 1 BGB zu beachten.