ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / IV. Ausnahmen des § 556f BGB

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn die vermietete Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet wird. Keine Anwendung findet sie auch, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet wird. Während der Wohnraum nach der ersten Alternative dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen ist, gilt die Befreiung von der Mietpreisbremse für umfassend modernisierten Wohnraum nur für die erstmalige Vermietung nach Durchführung der Maßnahmen.

1. Erstmals genutzte bzw. vermietete Wohnung

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erstmals auf den Mietmarkt, muss er die Mietpreisbremse einhalten. Zwar ist die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet worden, sie wurde aber schon vor dem 2.10.2014 (selbst) genutzt. Liegen dagegen die Umstände für eine Befreiung von der Mietpreisbremse nach § 556f S. 1 BGB vor, gilt diese auf Dauer, also auch für die Folgevermietungen.

Anders als noch im Referentenentwurf vorgesehen, spielt es keine Rolle, ob die Wohnung in einem Neubau oder in einem modernisierten Altbau liegt. Wurde im letzteren das Dachgeschoss ausgebaut und zu einer Wohnung hergerichtet, dann wird diese nach dem Fertigstellungszeitpunkt erstmals genutzt und vermietet.

Für den Stichtag 1.10.2014 wird es häufig auf die Feststellung ankommen, wann die Vermietung erfolgt. In der Literatur wird die Frage kontrovers diskutiert, ob es bei der Feststellung der Vermietung auf den Abschluss des Mietvertrags (Blank WuM 2014, 641, 653) ankommt, auf den Beginn des Mietverhältnisses (Flatow WuM 2015, 191, 202) oder auf die Überlassung der Wohnung.

Beispiel:

Die Neubauwohnung wurde am 1.9.2014 fertiggestellt. Am 15.9. schließt der Vermieter einen Mietvertrag ab, der aber vor vereinbartem Beginn kurzfristig aufgehoben wird. Am 30.9. wird ein neuer Mietvertrag geschlossen mit Beginn des Mietverhältnisses ab 15.10.2014. Der Mieter nutzt die Wohnung für Renovierungsarbeiten schon ab dem 30.9.2014.

In der Begründung des Gesetzes (BT-Drucks. 18/3121, S. 31) wird unterschieden zwischen der Vermietung von Wohnraum und der anderweitigen Nutzung. Die anderweitige Nutzung kann z.B. ein gewollter Leerstand sein oder auch die Eigennutzung. Die Vermietung, gleich ob als Wohnung, Lager oder Gewerberaum, steht im Gegensatz zur anderweitigen Nutzung, die im Regelfall vertragslos erfolgen wird. Das Gesetz will mit den Begriffen lediglich alle tatsächlichen Nutzungsverhältnisse erfassen. Der Gesetzgeber meint mit "genutzt und vermietet" also nicht nur zwei Zeitpunkte eines Mietverhältnisses, sondern verschiedene Sachverhalte – nämlich die Wohnungsvermietung und alle anderen Nutzungen (Flatow WuM 2015, 191, 202). Daher wird dem Sinn des Gesetzes am besten Rechnung getragen, wenn bezüglich des Stichtags auf den Beginn des Mietverhältnisses abgestellt wird. Erfolgt nach Abschluss eines Mietvertrags am 1.9.2014 mit Beginn des Mietverhältnisses am 15.10.2014 bis zur Überlassung an den Mieter eine sonstige Nutzung, z.B. als Lagerraum des Vermieters, ist § 556f BGB nicht anzuwenden, also die Mietpreisbremse gilt.

Das obige Beispiel zeigt dagegen, dass der Vermieter lediglich die Wohnung vermieten wollte. Eine anderweitige Nutzung war nicht vorgesehen. Daher ist der Beginn des zweiten Mietverhältnisses maßgebend, so dass die Wohnung keiner Mietpreisbremse unterliegt. Dabei schadet nicht, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung zwecks Renovierung schon vor dem 2.10.2014 überlassen hatte. Denn dabei handelt es sich um ein Gefälligkeitsverhältnis, das nur der Vorbereitung der Nutzungsüberlassung dient.

2. Umfassend modernisierte Wohnung

Gemäß § 556f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung. Somit ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung modernisiert worden ist. Bei den Maßnahmen muss es sich somit um bauliche Veränderungen handeln, die unter den Katalog des § 555b Ziff. 1, 3–6 BGB fallen. Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen sind daher für diese Ausnahmeregelung nicht ausreichend.

Vielmehr muss die Modernisierung umfassend sein, so dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint. Wie hoch der damit verbundene Instandsetzungsanteil ist, bleibt unbeachtlich, weil es nur auf den Endzustand ankommt. Dabei ist nicht nur eine quantitative Betrachtung der Maßnahmen erforderlich, sondern auch eine qualitative Bewertung der Auswirkungen auf die Wohnung (BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Daher ist eine umfassende Modernisierung regelmäßig nur bei Durchführung mehrerer Maßnahmen anzunehmen, z.B. bei einer Verbesserung der Sanitär- und Heizungsanlagen bei gleichzeitiger energetischer Erneuerung der Fenster und durchgeführter Dämmmaßnahmen sowie Erneuerung der Elektroinstallationen. Nach der Gesetzesbe...