ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / III. Detailfragen zur Mietpreisbegrenzung

§ 556e BGB sowie § 556f BGB sehen Ausnahmen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) vor. Obwohl nur § 556f BGB die Überschrift "Ausnahme" aufweist, werden andere, weitere Ausnahmen schon in § 556e BGB formuliert, aber in der Überschrift der Norm nicht als Ausnahme bezeichnet.

§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden darf. Somit ist zunächst zu klären, was unter dem Begriff der Vormiete zu verstehen ist. Nach der gesetzlichen Definition in Satz 1 ist die Vormiete die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Was bedeutet aber "geschuldet"?

1. Ermittlung der geschuldeten Miete

Zunächst ist Voraussetzung einer "geschuldeten" Miete, dass die vom vorherigen Mieter gezahlte Miete wirksam vereinbart war. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, wonach z.B. die Vormiete nicht unter Verstoß gegen Mietpreisüberhöhungs- oder Wuchervorschriften vereinbart werden darf.

Hinweis:

Die wirksam vereinbarte Vormiete darf aber insbesondere in der Vergangenheit vorgenommene Modernisierungsmieterhöhungen nach §§ 559, 559b BGB berücksichtigen sowie grundsätzlich auch einvernehmliche Mietanpassungen außerhalb des formellen Mieterhöhungsrechts.

a) Änderung der Mietstruktur

Wie schon hervorgehoben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig aus der Nettomiete ermittelt. Das ist die Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung mit einem 10 %igen Aufschlag immer nehmen kann. Hatte der Vermieter allerdings eine Vormiete als Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart, gibt es für ihn zwei Möglichkeiten:

aa) Der Vermieter behält die Mietstruktur der Vormiete bei

In diesem Fall gibt es wiederum zwei Varianten:

• Ist die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf er die Vormiete verlangen.
• Ist die Vormiete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss er zur Wahrung seiner optimalen Erhöhungsmöglichkeit die Vormiete zunächst auf die ortsübliche Miete anheben, um diese dann um 10 % zu erhöhen.

Er muss somit die konkreten für die Wohnung anfallenden Betriebskosten aus der Vormiete herausrechnen und die so ermittelte Nettomiete auf die ortsübliche Miete erhöhen. Danach kann er die zunächst herausgefilterten Betriebskosten wieder auf die neue Nettomiete aufschlagen und hat so die ortsübliche (Teil-)Inklusivmiete ermittelt (Flatow WuM 2015, 191, 194; Fleindl WuM 2015, 212, 219). Die Miete i.S.d. § 558 BGB, auf die § 556d Abs. 1 BGB Bezug nimmt, ist nämlich die jeweilige Inklusivmiete, ohne gesonderte Pauschalen oder Vorauszahlungen (s. § 556 Abs. 2 BGB). So wie der BGH (BGH WuM 2004, 153) die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nach der (Teil-)Inklusivmiete berechnet, muss auch die Mietpreisbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB ermittelt werden. Daraus ergibt sich nach dem vorgenannten Beispiel folgendes Ergebnis:

Beispiel:

Vormiete als Teilinklusivmiete	8,00 EUR
Enthaltener Betriebskostenanteil:	2,20 EUR
Ortsübliche Miete (netto):	6,00 EUR
Teilinklusivmiete als ortsübliche Miete	8,20 EUR
	(6,00 EUR + 2,20 EUR)
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	9,02 EUR
	(8,20 EUR + 0,82 EUR)

bb) Der Vermieter will bei der Wiedervermietung von der Mietstruktur der Vormiete abweichen und alle Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB umlegen (Nettomiete)

Im diesem Fall bedarf es somit einer Umrechnung, um die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete zu ermitteln. Er muss somit die konkreten Betriebskosten aus der Vormiete herausrechnen und die so ermittelte Nettomiete mit der ortsüblichen Miete abgleichen. Das ist deshalb geboten, weil der Vermieter eine Rendite aus der Nettokaltmiete zieht und nicht aus den Betriebskosten. Die zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB ist daher im Regelfall die um 10 % erhöhte Nettomiete.

Beispiel:

Vormiete als Teilinklusivmiete	8,00 EUR
Enthaltener Betriebskostenanteil:	2,20 EUR
Vormiete als Nettomiete	5,80 EUR
Ortsübliche Miete (netto):	6,00 EUR
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	6,60 EUR
	(6,00 + 0,60)

b) Änderung des Leistungsumfangs

Problematisch ist die Situation auch, wenn der Vermieter bei der Wiedervermietung den Leistungsumfang ändert. So kann er zunächst nur die Wohnung vermietet haben und danach mit dem Nachfolgemieter die Vermietung mit Garage vereinbaren. Hier ist zunächst festzuhalten, dass eine solche Vereinbarung für den Vermieter schon deshalb ungünstig wäre, weil der einheitliche Vertrag einer Wohnung mit Garage für ihn sowohl bei künftigen Mieterhöhungen sowohl als auch im Bereich der Kündigungen nur Nachteile bringt.

Hier wird unterstellt, dass der Vermieter trotz dieser Nachteile aus bestimmten Gründen dies so handhaben möchte. Es stellt sich die Frage nach der Berechnung der Vormiete. Richtigerweise muss man hier konstatieren, dass die Vormiete lediglich aus der Vermietung der Wohnung resultiert und daher die Kosten für Wohnung und Garage nicht einfach zusammengelegt werden dürfen.

Beispiel 1:

Vormiete (ohne Garage)	800,00 EUR
Garage	80,00 EUR
Ortsübliche Miete (mit Garage)	680,00 EUR
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	748,00 EUR
	(680,00 EUR + 68,00 EUR)

Da es keine Vormiete mit Garage gibt, darf der Vermieter nur 748 EUR verlangen. Da er aber mehr Leistung anbietet, als im Vormietverhältnis, ist es auch vertre...