ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / II. Die "Mietpreisbremse"

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde ein neues Unterkapitel 1a mit den Vorschriften §§ 556d–556g BGB eingefügt. Zudem wurden die Vorschriften über die Staffel- und Indexmiete in § 557a und § 557b an die neuen Regelungen angepasst.

Die Grundlage der "Mietpreisbremse" findet sich in § 556d Abs. 1 BGB. Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 des § 556d BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. In diesem Abs. 2 werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

1. Wohnraummietvertrag

Wie die Formulierung in § 556d Abs. 1 BGB zeigt, gelten die neuen Begrenzungsvorschriften ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Ob Wohnraummietverhältnisse vorliegen, richtet sich in erster Linie nach dem Zweck der Vereinbarung. Die Mieträume müssen somit zum Zwecke des privaten Aufenthalts und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder seiner Angehörigen überlassen werden. Ausnahmen sind nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB zu berücksichtigen.

Hinweis:

Danach gelten die Vorschriften über die "Mietpreisbremse" nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, für möblierten Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist, für Wohnraum der an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde sowie für Wohnraum in einem Studentenwohnheim.

Bei Mischmietverhältnissen, also bei einheitlichen Verträgen über Wohnraum und Gewerberaum ist darauf abzustellen, wo das Schwergewicht der Nutzung liegt (BGH WuM 2014, 539). Lässt sich ein Übergewicht der einen oder anderen Nutzungsart nicht feststellen, gilt in Zweifelsfällen das Recht über die Wohnraummiete.

Hinweis:

Ausgenommen von der "Mietpreisbremse" sind zudem alle öffentlich geförderten Mietwohnungen, für die die Kostenmiete gezahlt werden muss oder die aufgrund einer Förderzusage bzw. einer Vereinbarung eine bestimmte Mietobergrenze nicht überschreiten dürfen.

2. Wiedervermietungsmiete

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Der Begriff der ortsüblichen Miete orientiert sich an § 558 Abs. 2 BGB. Existiert somit in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, spricht für die dort ausgewiesene Miete die Vermutung, dass es sich um die ortsübliche Miete handelt (§ 558d Abs. 3 BGB). Die jüngste Entscheidung des AG Charlottenburg (Urt. v. 11.5.2015 – 235 C 133/13), die dem Berliner Mietspiegel die Eigenschaft eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB abspricht, ändert zunächst nichts, da die Entscheidung nur zwischen den Parteien Rechtswirkungen entfaltet. Würde die amtsgerichtliche Entscheidung allerdings vom Landgericht bestätigt, würde damit der qualifizierte Mietspiegel für die gesamte Stadt praktisch wertlos und könnte nur als einfacher Mietspiegel genutzt werden. Für einfache Mietspiegel gilt die Vermutungswirkung nicht. Ihnen kommt lediglich eine Indizwirkung zu (BGH NJW 2010, 2946). Gibt es weder einen qualifizierten, noch einen einfachen Mietspiegel, muss der Vermieter ggf. mit Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten arbeiten. Wie später gezeigt wird, sind diese Anforderungen zwar sehr hoch, treffen aber hinsichtlich der Wirkung, wenn sie nicht eingehalten werden nur den Mieter und nicht den Vermieter, so dass die an diesem Punkt angesetzten Zweifel zur Verfassungsmäßigkeit eher zu vernachlässigen sind (Leuschner NJW 2014, 1929; Herlitz ZMR 2014, 262; Blankennagel/Schröder/Spoerr NZM 2015, 1).

Weisen die Mietspiegel Spannen aus, ist nicht automatisch der Oberwert der Spanne maßgeblich. Vielmehr muss die Wohnung innerhalb der Spanne eingeordnet werden. Es gilt regelmäßig die Nettokaltmiete, was, wie später gezeigt wird, bei der Einzelberechnung von Bedeutung sein kann.

3. Räumliche Beschränkung

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt nur dort, wo die Länder von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, entsprechende Gebiete festzulegen. Dabei muss es sich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten handeln, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ähnliche Regelungen gibt es bei der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 S. 3 BGB sowie bei der Kündigungsbeschränkung im Falle ...