Zahlungsverzug des Mieters / 3.2 Kündigung
 

Hinweis

Fristlose Kündigung

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist.

Kündigung wird unwirksam

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet. Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter. Es genügt nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befassten Gericht zugeht.

Erneuter Verzug des Mieters

Dies gilt jedoch nicht, wenn wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist eine Kündigung des Vermieters unwirksam geworden ist und dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von 2 Jahren erneut wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird. Kündigt der Vermieter in einem solchen Fall nicht fristlos, sondern ordentlich, soll der Mieter diese Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht unwirksam machen können. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB scheidet aus; der Mieter ist dadurch ausreichend geschützt, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung voraussetzt, deren Vorliegen in jedem Einzelfall geprüft werden muss. Hierbei ist auch die nachträgliche Zahlung zu berücksichtigen.

 

Hinweis

Unwirksame Vereinbarung

Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung der Verzugsfolgen abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kündigungsgrund angeben

Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Begründungszwang wurde durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt mit der Begründung, dass schon eine ordentliche Kündigung vom Vermieter begründet werden muss. Dies soll umso mehr bei einer fristlosen Kündigung gelten.

Keine übersteigerten Anforderungen

An diese Begründung dürfen jedoch keine zu hohen oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden. Hierdurch soll lediglich sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat.

Umstritten ist, ob die Angabe eines Saldos auf einem Kontenblatt ausreicht. Nach Ansicht des LG Hamburg kann ein Kontoauszug genügen, soweit aus ihm ersichtlich wird, welche unterlassenen Zahlungen, nämlich Mietrückstände oder Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, ihm zugrunde liegen und der Mieter danach beurteilen kann, welche Zahlung er erbringen muss, um die fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist unwirksam zu machen. Teilweise wird allerdings angenommen, dass die Übersendung eines Mietkontoauszugs nicht ausreichend ist. Vielmehr muss der Vermieter in der Kündigung substanziiert angeben, in welchen Monaten und mit welchen Beträgen der Mieter in Rückstand geraten ist. Dies kann allerdings bei Mietern, die ohne Angabe einer Zweckbestimmung unregelmäßig zahlen, zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Das AG Dortmund hat daher ausgeführt, dass eine falsche Verrechnung von Zahlungen des Mieters unerheblich ist, soweit die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und auch bei richtiger Verrechnung ein Kündigungsgrund bestanden hätte. Der BGH hat hierzu entschieden, dass bei klarer und einfacher Sachlage die Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete ausreichend ist.

Diese Rechtsprechung hat der BGH ausgeweitet. So genügt es zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt. Ausreichend ist, wenn der Vermiete...

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