Zahlungsverpflichtung: Wann besteht sie?
 

Leitsatz

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann vor, wenn entweder ein Wirtschaftsplan eine entsprechende Zahlungsverpflichtung vorsieht, sich eine derartige Zahlungspflicht aus der Abrechnung ergibt oder eine Sonderumlage beschlossen worden ist.

 

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG

 

Das Problem

  1. In der Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer, K und B. Diese sind zerstritten. K und B führen ein gemeinsames Hausgeldkonto. Ferner führen K und B ein gemeinsames Instandhaltungskonto.
  2. Wohnungseigentümer K gibt verschiedene Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum in Auftrag, zudem bestellt er Heizöl. Die verauslagten Kosten entnimmt er teilweise der Instandhaltungsrückstellung, teilweise dem Hausgeldkonto, im Übrigen zahlt er diese aus seinem Privatvermögen. Mit einer Klage begehrt K, dass B die Hälfte der von ihm verauslagten Beträge nebst Verzugszinsen auf das gemeinschaftliche Instandhaltungskonto einzahlt.
  3. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Einem Anspruch auf ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) stünde der ausdrücklich erklärte Widerspruch des B entgegen. Hiergegen richtet sich die Berufung des K.
 

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K begehre eine Zahlung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eine Rechtsgrundlage hierfür sei nicht ersichtlich. Das Wohnungseigentumsgesetz sehe Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann vor, wenn entweder ein Wirtschaftsplan eine entsprechende Zahlungsverpflichtung vorsehe, sich eine derartige Zahlungspflicht aus der Abrechnung ergebe oder eine Sonderumlage beschlossen worden sei. Dass derartige Beschlüsse gefasst worden sind, behaupte K nicht.

 

Kommentar

Anmerkung:

  1. Das WEG trifft über die Zulässigkeit von Zweiergemeinschaften zwar keine unmittelbare, im Ergebnis aber eine klare Aussage. Nach § 18 Abs. 1 Satz WEG steht die Ausübung des Entziehungsrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die "nur aus 2 Wohnungseigentümern" besteht. Diese Aussage wiederholt § 19 Abs. 1 Satz 2 WEG für die Zwangsvollstreckung aus dem Entziehungsurteil. Eine weitere Andeutung findet sich in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst lässt also an der Frage, ob es eine Zweiergemeinschaft geben kann und ob diese zulässig ist, kein Zweifel.
  2. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG werden die danach privilegierten Hausgelder von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG angemeldet. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden hingegen von diesen angemeldet. Auch das ZVG setzt damit mittelbar voraus, dass es Zweiergemeinschaften gibt. Dass dies kein Zufall ist, zeigen die Materialien. Dort heißt es, dass sofern etwa in einer Zweiergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist und wegen des gesetzlichen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten nur in der Weise beglichen werden [könnten], dass ein Wohnungseigentümer in Vorlage tritt. Dieser könne gemäß § 16 Abs. 2 WEG bei dem anderen Wohnungseigentümer dann anteilig Regress nehmen.
  3. Eine Zweiergemeinschaft hat gegenüber anderen Gemeinschaften stets größere Probleme. Soweit die Wohnungseigentümer einen professionellen Verwalter bestellen, kann manchen Problemen angemessen begegnet werden. Gilt in der Zweiergemeinschaft indes das gesetzliche Kopfstimmrecht, kommt es regelmäßig zu einem Patt bei Beschlussfassungen und damit zu keinem positiven Beschluss. Dann gibt es häufig weder Wirtschaftsplan noch Abrechnung und damit Abrechnungschaos; in der Regel können sich die Wohnungseigentümer aber schon auf keinen Verwalter einigen, sodass es an einer Abrechnung mangelt. Das Blatt wendet sich bereits, wenn einer der Wohnungseigentümer Verwalter ist. Dieser Verwalter wird häufig nicht über das Wissen und Können verfügen, um den Verwalteraufgaben nach §§ 24, 27 und 28 WEG gerecht zu werden. Außerdem wird in solchen Anlagen häufig die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gelebt. Fehlt es an einem Verwalter, kommen alle Probleme zusammen.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann von einem Wohnungseigentümer keine Zahlung von Gesetzes wegen verlangen. Damit ein Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in eine Schuld kommt, müssen die Wohnungseigentümer durch Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG oder nach § 21 Abs. 7 WEG eine entsprechende Anspruchsgrundlage schaffen. In diesen Beschlüssen liegt eine Art "Selbsttitulatur". Allerdings bedarf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eine Vollstreckung additiv eines staatlichen Titels. Der Richter prüft aber nur, ob der von den Wohnungseigentümern geschaffene Titel zustande gekommen ist. Im Hausgeldprozess wird hingegen nicht geprüft, ob der Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG ordnungsmäßig ist.

 

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