Wohnungsvermittlung: Besichtigungsgebühr verboten
  
Begriff

Ob ein Makler für die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags eine Vergütung erhält, wird durch § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz vom 21.4.2015 geregelt. Danach darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für seine Tätigkeit kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Ausnahme: Der Vermittler holt nur wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssucher vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten, hier also vom Mieter, den Auftrag ein, die Wohnung anzumieten (Bestellerprinzip). Der Wohnungsmakler braucht also einen Auftrag vom Mietinteressenten, will er sein Honorar von diesem verlangen (§ 6 Abs. 1 WoVermG).

Wohnungsbesichtigung als Dienstleistung

Im Fall bot ein Makler im Internet eine Wohnung an. In der Anzeige wurde zugesagt, auf Anfrage ein Exposé zu versenden und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Weiter hieß es: "Bitte beachten Sie, dass wir als Dienstleister die Besichtigung durchführen und dafür eine Gebühr von 34,99 EUR inkl. MwSt. erheben. Die Gebühr ist vor Ort zahlbar ... Diese Summe wird nicht zurückerstattet, falls Ihnen die Wohnung nicht gefällt oder Sie später keinen Zuschlag des Eigentümers erhalten ...".

Ein Wohnungssuchender meldete sich und erhielt ein Exposé, in dem es hieß: "Falls Sie die Wohnung besichtigen bzw. direkt mieten möchten, bieten wir Ihnen als Dienstleister (KEIN Makler) folgende 3 Möglichkeiten an ...". Vorgeschlagen wurde eine konkrete Besichtigung, wofür die erwähnte Gebühr zu zahlen war. Oder es wurde ein individueller Besichtigungstermin vereinbart, wofür 49,99 EUR zu zahlen waren und schließlich konnte sich der Interessent beim Vermieter ohne Besichtigung bewerben.

Wer Wohnungsvermittler ist

Zunächst hob das Gericht hervor: Für die Eigenschaft als Makler nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz kommt es nicht darauf an, wie der Vermittler sich selbst bezeichnet. Es nutzte also nichts, dass der Makler den Ausdruck "Dienstleister" verwendete.

Nach § 1 Abs. 1 WoVermG ist Wohnungsvermittler, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss dieser Verträge nachweist.

Ein derartiger Nachweis war hier durch die Internetanzeige gegeben. Dabei ist ohne Weiteres von der grundsätzlichen Vertragsbereitschaft des Vermieters auszugehen (BGH, Urteil v. 15.4.2010, III ZR 153/09). Es spielte keine Rolle, dass der Makler meinte, eine Neigung des Vermieters zum Vertragsschluss sei "völlig offen" gewesen. Ebenso wenig ist es entscheidend, ob sich der Mietbewerber auch ohne Besichtigungstermin mit dem Vermieter in Verbindung setzt.

Besichtigungsgebühr nicht erlaubt

Was die geforderte erfolgsunabhängige Besichtigungsgebühr betraf, wurde auf § 3 Abs. 1 WoVermG verwiesen. Danach ist es dem Makler untersagt, außer seinem Honorar nach § 3 Abs. 2 WoVermG ein weiteres Entgelt zu fordern.

 
Praxis-Beispiel

Nebenentgelte

Einschreibegebühren, Schreibgebühren, Auslagen

Dadurch soll vermieden werden, dass durch die Vereinbarung von Nebenentgelten das Erfolgsprinzip umgangen wird.

Zudem hatte der Makler durch die Besichtigungsgebühr gegen §§ 3 und 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) verstoßen. Der Verbraucher wird darüber getäuscht, dass ein derartiger Zahlungsanspruch gesetzlich nicht zulässig ist und insoweit seine Rechtsunkenntnis ausgenutzt, was gegen § 4a Abs. 2 Satz 2 UWG verstößt. Schließlich verschafft sich der unlautere Makler auch Vorteile gegenüber seinen gesetzestreuen Kollegen, was wiederum nach § 3a UWG nicht zulässig ist.

LG Stuttgart, Urteil v. 15.6.2016, 38 O 73/15, WuM 2016 S. 505

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