Wohnungseigentumsrechtliche... / 3.5.1 Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum
 

Rz. 82

Ein bestimmter Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum kann gem. §§ 3 und 8 WEG mit Sondereigentum an in sich abgeschlossenen Wohnräumen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden abgeschlossenen Räumen, etwa einer Tiefgarage, einem Heizungsraum, einem Schwimmbad usw. verbunden werden. Die jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Am Wohnungseigentum kann eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB begründet werden. Eine Eigentumswohnung kann etwa im Bruchteilseigentum von Ehegatten zu je 1/2, dreier Kinder zu je 1/3 oder den Mitgliedern einer bereits geteilten und auseinandergesetzten Erbengemeinschaft zustehen. Auch große Bruchteilsgemeinschaften an nur einem Teileigentum sind keine Seltenheit (z. B. Tiefgaragenbruchteilsgemeinschaften). Die interne Verwaltung solcher Bruchteilsgemeinschaften und die Nutzung des Sondereigentums bestimmt sich ausschließlich nach den §§ 743 f., 1010 BGB und nicht nach dem WEG. Die Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft an einem einzelnen Wohnungseigentum können eigenständig Verwaltungs- und Benutzungsregelungen treffen, die im Fall der Eintragung im Grundbuch als Belastung eines jeden Anteils Rechtswirkung auch gegen Sondernachfolger eines Miteigentümers erlangen (vgl. § 1010 BGB). Sie können ferner ein eigenes Verwaltungsvermögen bilden und eigene Gremien bilden. Die Verwaltung nach den Vorschriften der §§ 20 ff. WEG bezieht sich nicht auf die Interna solcher Gemeinschaften, sondern obliegt den Teilhabern gemeinschaftlich. Diese können die Verwaltung des Sondereigentums (ggf. auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums etwa bei Bestehen eines Sondernutzungsrechts) durch Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB einem Bruchteilseigentümer oder einem Dritten als Verwalter übertragen. Zu beachten ist, dass solche Bruchteilsuntergemeinschaften, unabhängig von der Zahl der Gemeinschafter, als Inhaber eines Wohnungseigentums nur ein Stimmrecht haben (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG). Dies folgt daraus, dass die Teilhaber in ihrer Gesamtheit, d. h. die Bruchteilsgemeinschaft, den anderen Wohnungseigentümern als ein Wohnungseigentümer gegenübersteht.

 

Hinweis

Vereinbarungen i. S. d. §§ 10 ff. WEG sollen nach der Rechtsprechung von Bruchteilseigentümern jedoch dann getroffen werden können, wenn diese zugleich auch Eigentümer jeweils eines Wohnungseigentums sind. So hat das BayObLG die Begründung von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen einer Duplexgarage zugelassen, die im Sondereigentum zweier Wohnungseigentümer stand. Nach Ansicht des OLG Frankfurt können Wohnungseigentümer, die gemeinsam Sondereigentümer einer Sammelstellplatzverschiebeanlage sind, Sondernutzungsvereinbarungen treffen. Die Rechtsprechung verkennt, dass gem. § 10 Abs. 2 WEG nur "Wohnungseigentümer" Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG treffen können. Der Umstand, dass die Garagensondereigentümer zugleich auch Wohnungseigentümer sind, ändert daran nichts. Denn durch die Nutzungsvereinbarung wird nicht das Verhältnis von verschiedenen Wohnungseigentümern zueinander geregelt, sondern die internen Beziehungen von Bruchteilsgemeinschaftern an einem Sondereigentum. Zulässig sind deshalb nur Benutzungs- und Verwaltungsregelungen i. S. d. §§ 746, 1010 BGB.

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