Wohnungseigentumsrechtliche... / 2 Teileigentum
 

Rz. 71

Das sog. Teileigentum als "Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört" (vgl. § 1 Abs. 3 WEG), ist den gleichen Regelungen wie das Wohnungseigentum unterworfen (§ 1 Abs. 6 WEG), d. h. immer wenn im Gesetz nachfolgend von Wohnungseigentum die Rede ist, ist zugleich auch das Teileigentum mitgemeint. Gleiches gilt für die nachfolgende Darstellung. Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur in der Zweckbestimmung der zu Sondereigentum erklärten Räume.

Die Zulässigkeit gewerblicher Raumnutzung muss sich stets aus Regelungen in der Teilungserklärung ergeben. Zu beachten sind u. U. auch öffentlich-rechtliche Nutzungsänderungsgenehmigungen. Für die begriffliche Zuordnung ist die jeweilige Ausgestaltung der Räume (bauliche Eignung) unmaßgeblich, ebenso die Art ihrer tatsächlichen Nutzung. Sind Räume in der Teilungserklärung etwa als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen, entsteht durch eine abweichende Bauausführung kein Teileigentum. Erforderlich ist eine Änderung der Teilungserklärung. Ebenso stellt die nachträglicheUmwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum (z. B. der Umbau einer Eigentumswohnung in eine Empfangshalle) oder umgekehrt eine Änderung der Teilungserklärung dar. Hierzu genügt nicht eine Vereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 2 WEG, sondern es bedarf gemäß § 4 Abs. 1 WEG der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 925 BGB und der Eintragung im Grundbuch. Eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt ist dagegen durch Vereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 2 WEG und durch Einigung und Eintragung im Grundbuch möglich (§ 10 Abs. 3 WEG i. V. m. §§ 877, 873 BGB), da die Zweckbestimmung "Nutzung als Wohnung" oder "Nutzung zu anderen Zwecken" eine Vereinbarung i. S. d. § 10 Abs. 2 WEG darstellt. Wohnungseigentum und Teileigentum können auch zu Gunsten eines Berechtigten verbunden werden, etwa wenn in einer Einheit Praxis- und Wohnräume eines Arztes zusammengefasst sind (sog. "gemischt genutztes Sonder- oder Raumeigentum").

Wirtschaftlich gesehen hat das Teileigentum in einer Eigentumswohnanlage häufig erhebliche Bedeutung. Man denke hier insbesondere an gewerblich genutzte Räume, wie Verkaufsläden, Restaurants, Lagerräume, Werkstätten, Büros, Praxen aber auch an Einzel- oder Sammelgaragen, Schwimmbäder, sogar U-Bahn-Stationen. Spricht eine Gemeinschaftsordnung nur von "Wohnungseigentum", bezieht sich die Vereinbarung selbstverständlich sinngemäß auch auf etwa vorhandenes Teileigentum.

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