Wohnungseigentumsgesetz (WEG) / 1.5 WEG-Reform 2007

Infolge der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse" (BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 54/99) wurde Reformbedarf laut, der in einer ersten Gesetzesinitiative 2004 mündete. Dieser erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig brauchbar. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete dann den Weg zu einer umfassenden Reform des WEG im Jahr 2007.

Der Gesetzgeber hat zunächst die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft auch gesetzlich anerkannt. Sie bezieht sich auf den gesamten Bereich der Verwaltung einschließlich der "Verwaltung des Gebrauchs" des Gemeinschaftseigentums. Das Verwaltungsvermögen ist der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet und im Übrigen unabhängig vom jeweiligen Mitgliederbestand. Die Wohnungseigentümer haften teilschuldnerisch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Jeder der Wohnungseigentümer haftet also Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar der Höhe nach anteilig beschränkt auf seinen Miteigentumsanteil. Wohnungseigentümer müssen also damit rechnen, dass sie neben oder statt der Gemeinschaft für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft von Gläubigern in Anspruch genommen werden. Daneben wird für aufgrund Verkaufs ihres Sondereigentums ausgeschiedene Wohnungseigentümer entsprechend § 160 HGB eine zeitlich auf fünf Jahre begrenzte Nachhaftung angeordnet. Im Übrigen hat der Gesetzgeber ausdrücklich klargestellt, dass die teilrechtsfähige Gemeinschaft nicht insolvenzfähig ist. Das Recht zur Ausübung der Entziehung des Wohnungseigentums liegt bis auf Zweiergemeinschaften bei der teilrechtsfähigen Gemeinschaft.

 
Hinweis

Erweiterte Beschlusskompetenzen

In äußerst praxisrelevanten Bereichen – insbesondere der Kostenverteilung – wurde den Wohnungseigentümern eine erweiterte Beschlusskompetenz zugesprochen.

So können diese über die Verteilung der "Betriebskosten" des Gemeinschafts- wie des Sondereigentums entsprechend § 556 Abs. 1 BGB und der "Kosten der Verwaltung" grundsätzlich durch einfachen Mehrheitsbeschluss entscheiden – und zwar entgegen des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein entsprechender Änderungsbeschluss jedoch in aller Regel nur dann, wenn sich die Kostenverteilung an Verbrauch bzw. Verursachung orientiert. Im konkreten Einzelfall können die Wohnungseigentümer auch über die Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie solchen von Modernisierungen und baulichen Veränderungen in Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel beschließen. Eine Änderung der Kostenverteilung ist hier allerdings nur mittels doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses möglich. So müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Bauliche Veränderungen erfordern nunmehr in aller Regel eine entsprechende Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Konsequenterweise können demnach bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sämtliche von der baulichen Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer dem Beschlussgegenstand zustimmen. Eine Beschlusskompetenz eröffnet § 22 Abs. 2 WEG für Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik. Hierzu bedarf es wiederum einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Auch hier müssen drei Viertel aller Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG der geplanten Maßnahme zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Der Begriff "Modernisierung" knüpft an die mietrechtliche Bestimmung des § 559 Abs. 1 BGB. Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme sinnvoll ist, wobei auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen ist.

Zur weiteren Erleichterung der Willensbildung innerhalb der Gemeinschaften ist das Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechts- und Reallastgläubiger zu Vereinbarungen auf die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten beschränkt worden.

 
Hinweis

Beschlusskompetenz bei Fälligkeits- und Verzugsregelungen

Darüber hinaus haben die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit der Hausgelder, des Verzugs mit Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer sowie zur Erhebung besonderer Benutzungs- und Verwaltungsgebühren wie beispielsweise Umzugskostenpauschalen.

Mittels Mehrheitsbeschlusses können die Wohnungseigentümer auch etwa vereinbarte Veräußerungs- oder Vermietungsbeschränkungen aufheben. ...

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