Wohnungseigentum: Kauf (Checkliste)

Kurzbeschreibung

Der Erwerber eines "gebrauchten" Wohnungseigentums ist grundsätzlich der, der ein Wohnungseigentum nicht vom Bauträger im Rahmen eines Bauträgervertrags und auch nicht von einem anderen aufteilenden Eigentümer, sondern von einer Person, die bereits Wohnungseigentümer ist, erwirbt. Der Erwerber kann sich mit dieser Checkliste auf den Abschluss eines Kaufvertrags vorbereiten.

Vorbemerkung

Wer ein gebrauchtes Wohnungseigentum kaufen will, sollte nach Einsichtnahme in das Wohnungsgrundbuch, die Teilungserklärung/den Teilungsvertrag, die Gemeinschaftsordnung und die Beschluss-Sammlung und vor dem Abschluss des Kaufvertrags jedenfalls folgende Fragen zum Kauf beantworten können:

Wichtige Fragen anlässlich des Kaufs gebrauchten Wohnungseigentums

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□	Ist der Verkäufer im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer des Sondereigentums eingetragen?
□	Handelt es sich bei dem Sondereigentum um Wohnungs- (§ 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG)?
□	Welche Bestimmungen enthält die Gemeinschaftsordnung?
□	Gibt es eine gewillkürte Öffnungsklausel und ggf. mit welchem Inhalt?
□	Welche Umlageschlüssel gelten für die Betriebs-, die Verwaltungs- und Erhaltungskosten in der Wohnungseigentumsanlage?
□	Ist Inhalt des Wohnungseigentums ein Sondernutzungsrecht und ist dieses ordnungsgemäß gebucht?
□	Bestehen Zustimmungsrechte Dritter?
□	Welche Belastungen bestehen in Abteilung II. und III. des Wohnungsgrundbuchs?
□	Welche Vereinbarungen und Beschlüsse bestehen für den Gebrauch und die sonstigen Nutzungen des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums?
□	Welches Hausgeld gilt in der Wohnungseigentumsanlage zurzeit? Hat der Veräußerer Hausgeldrückstände (der Veräußerer kann den Verwalter ermächtigen, dem Käufer Auskunft über den Stand der Hausgeldzahlungen zu erteilen. Ohne die Vollmacht ist der Verwalter gegenüber dem Käufer zur Verschwiegenheit verpflichtet, solange dieser nicht als neuer Eigentümer eingetragen ist)? Stehen Sonderumlagen für Deckungslücken an?
□	Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag geschlossen?
□	Wer ist Verwalter der Wohnungseigentumsanlage?
□	Ist das Sondereigentum frei oder vermietet? Wenn ja:
	□	Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?
	□	Welche Inhalte hat der Mietvertrag?
	□	Wie lange läuft der Kündigungsschutz des § 577a BGB?

Checkliste

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Allgemeines

Lage der Wohnungseigentumsanlage
□	Anbindung an Straßen? Nebenstraße? Hauptstraße?
□	Erreichbarkeit mit öffentlichem Personennahverkehr?
□	Straßenlärm?
□	Nähe zu Grünanlagen?
□	Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes?
Infrastruktur
□	Einkaufsmöglichkeiten?
□	Kindergärten/Schulen?
□	Restaurants?
□	Ärzte?
□	Krankenhaus?
Wohnungseigentumsanlage
□	Handelt es sich um ein Anlageobjekt oder wohnen (überwiegend) die Eigentümer im Sondereigentum (den Eigentumswohnungen)?
□	Wie viele Miteigentümer gibt es?
□	Welche Eigentümer haben in der Wohnungseigentumsanlage ein Wohnungs- oder Teileigentum (Alter, Ethnie, finanzielle Verhältnisse)?
□	Welche Miteigentümer wären die unmittelbaren Nachbarn (Wohnungen über, unter und neben dem Sondereigentum – der Eigentumswohnung)?
□	Gibt es in der Wohnungseigentumsanlage Mieter? Welche sind es?
□	Gibt es einen Hausmeister?
□	Gibt es Stellplätze?
□	Leben Kinder in der Wohnungseigentumsanlage?
□	Wird in der Wohnungseigentumsanlage viel gestritten (zu sehen durch Blick in die Beschluss-Sammlung)?
	□	Gibt es viele WEG-Verfahren? Gegenstand der Verfahren?
	□	Muss Hausgeld häufig eingeklagt werden?
Einzusehende Unterlagen
□	Wohnungsgrundbuch
□	Teilungsvertrag oder Teilungserklärung nebst Ergänzungen
□	Aufteilungspläne
□	Gemeinschaftsordnung
□	Hausordnung
□	Niederschriften der Versammlungen
□	Beschluss-Sammlung (nur mit Ermächtigung dazu)
□	Aktueller Wirtschaftsplan
□	Wenigstens letzte Abrechnung und letzte Einzelabrechnung für das betroffene Wohnungseigentum
Gemeinschaftliches Eigentum
□	Probleme mit Feuchtigkeit?
	Gebäude:
	□	Alter?
	□	Wann wurde das Gebäude zuletzt (umfassend) instandgesetzt?
	□	Instandsetzungsstau?
	□	Gibt es Schäden?
	□	Gibt es einen Instandsetzungsplan?
	□	Welche Höhe hat die Erhaltungsrücklage erreicht?
	□	Ist das Gebäude barrierefrei?
□	Welchen energetischen Zustand hat das Gebäude? Energieausweis?
	Welchen allgemeinen Zustand hat das Grundstück?
	□	Altlasten?
	□	Sind die Außenanlagen gepflegt? Wer muss pflegen?
	□	Bestehen an den Außenanlagen Sondernutzungsrechte?
	Welche Gemeinschaftseinrichtungen gibt es?
	□	Wäschekeller?
	□	Fahrradkeller?
	□	Kinderwagenkeller?
	□	Grillplatz?
	□	Tiefgarage?
	□	Garten?
	□	Spielplatz?
□	Wie steht es um die Außenbeleuchtung?
□	Welchen Zustand hat der Eingangsbereich? Zustand der Hauseingangstür?
□	Welchen Zustand hat die Briefkastenanlage?
□	Gibt es eine Aufzugsanlage?
	□	Zustand?
	□	Alter?
	□	Nutzung?
	□	Kosten?
	Heizung
	□	Zustand?
	□	Wärme-Contracting (die Heizungsanlage steht dann in der Regel im Eigentum des "Contractors")?
	□	Art der Heizung?
	□	Alter?
	□	Lage?
	Technik
	□	Welchen Zustand hat die Antennenanlage?
	□	Sind Parabolantenn...