Wohnung darf als Ferienwohnung genutzt werden
  

Begriff

Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Er darf seine Wohnung auch zu anderen Zwecken nutzen, solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht und kann daher nicht durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft untersagt werden (AG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2012, 291a C 8319/12).

Vermietung möblierter Wohnung an Geschäftsreisende

Einer der Wohnungseigentümer vermietet seine Wohnung möbliert an Geschäftsreisende oder Feriengäste. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Wohnungseigentümerversammlung das Verbot einer derartigen Nutzung. Der betreffende Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss erfolgreich angefochten.

Nichtiger Beschluss

Der Beschluss ist bereits nichtig. Mit ihm ist eine Gebrauchsregelung im Sinne eines Verbots der Vermietung der Wohnung an Gäste getroffen worden, die als Vermietungsbeschränkung nur durch Vereinbarung begründet werden kann. Die vom Wohnungseigentümer vorgenommene Vermietung an Gäste hält sich jedenfalls innerhalb der Grenzen einer Wohnnutzung und damit auch innerhalb der Vorgaben der Teilungserklärung, wonach das Sondereigentum zu Wohnzwecken zu nutzen ist. Ein Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG in Verbindung mit § 13 Nr. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.

Maß der Nutzung nicht überschritten

Die vorliegende Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht. Zunächst ist das Maß nicht schon deshalb überschritten, weil die Nutzung als eine gewerbliche Nutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne anzusehen wäre. Die Nutzung als Ferienwohnung kann zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen sein. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung einer Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder sonstige Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Sie dient den Gästen als Unterkunft und damit zu Wohnzwecken.

Wohnungseigentumsrechtliche zulässige Wohnnutzung

Der Umstand, dass sich die Gäste im Regelfall nur kurzzeitig in der Wohnung aufhalten und damit keine Dauernutzung wie die übrigen privaten Nutzer der Anlage vornehmen, ändert an dieser rechtlichen Einordnung nichts. Die Vermietung an wechselnde Gäste unterscheidet sich nicht signifikant von einer längerfristigen Vermietung einer Wohnung, weil auch bei einer Vermietung zum Dauerwohnen dem Dauermieter das Empfangen von Gästen erlaubt und damit mit einer vergleichbaren Frequentierung der Anlage mit fremden Personen zu rechnen ist. Die derzeitige Nutzung der Wohnung hält sich jedenfalls im Rahmen der wohnungseigentumsrechtlich zulässigen Wohnnutzung. Die mit dem Beschluss verbundene Untersagung dieser Nutzung stellt eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende neue Gebrauchsregelung dar, die nicht von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst ist.

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