Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird.
Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn die Kündigung per Telefax erfolgt oder wenn dem zu kündigenden Mieter eine Kopie des Kündigungsschreibens übergeben wird. Zwar enthalten Fax und Kopie die eigenhändige Unterschrift des Vermieters, nicht aber dessen Originalunterschrift. Da die Unterzeichnung eigenhändig erfolgen muss, genügt auch ein Unterschriftstempel nicht der Schriftform.
Zwar kann die Schriftform auch im Wohnraummietverhältnis durch die elektronische Form ersetzt werden. Die Bestimmung des § 126a BGB sieht hier die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz vor. In der Praxis spielt diese jedoch keine Rolle, sodass auf weitere Einzelheiten hierzu verzichtet wird.
E-Mail genügt selbstverständlich nicht
Zur Klarstellung: Selbstverständlich erfüllt eine E-Mail nicht die Voraussetzungen der elektronischen Signatur, weshalb im Bereich der Wohnraummiete auch eine Kündigung per E-Mail nicht infrage kommt.
Genügt die Kündigung nicht der Schriftform, ist sie nach der Bestimmung des § 125 Satz 1 BGB schlicht nichtig. Freilich kann sie noch formgerecht nachgeholt werden. Ist dies aber bis zum 3. Werktag des Kalendermonats nicht mehr möglich, hat der Mieter einen Monat gewonnen. Für den Fall der privilegierten Kündigung nach Erstehen des Mietobjekts im Wege der Zwangsversteigerung riskiert der Vermieter, dass die Privilegierung nicht mehr greift und für die Kündigung dann die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gelten.
Unter Umständen konkludenter Mietaufhebungsvertrag
Wird dem Mieter formunwirksam gekündigt und zieht er daraufhin aus, kann hierin der stillschweigende Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden.
Besondere Zugangserfordernisse
Nicht selten finden sich in Mietverträgen Klauseln, wonach eine Kündigung noch an bestimmte Zugangserfordernisse geknüpft ist – und in aller Regel per Einschreiben oder per Einschreiben mit Rückschein zu erfolgen hat. Derartige Klauseln sind im Formularvertrag bei der Wohnraummiete unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil seine Kündigung an höhere als an die gesetzlich vorgeschriebenen Formvoraussetzungen geknüpft wird.[1]
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